【案件レビュー】八尾市宮町1丁目｜25㎡×15戸・木造3階共同住宅を検討

公開日：2026年6月

今回検討したのは、大阪府八尾市宮町1丁目の売土地です。
価格8,880万円。
近鉄大阪線「近鉄八尾」駅徒歩7分、「久宝寺口」駅徒歩8分の利便性に加え、東南角地・近隣商業地域という条件を活かし、収益共同住宅としての成立性を検討しました。

物件概要

所在地：大阪府八尾市宮町1丁目
価格：8,880万円
土地面積：約253.85㎡
用途地域：近隣商業地域
建蔽率：80％
容積率：300％
地域地区：準防火地域
前面道路：
・南側公道約13.9m
・東側公道約5.0m
交通：
・近鉄大阪線「近鉄八尾」駅徒歩7分
・近鉄大阪線「久宝寺口」駅徒歩8分

容積率検討

近隣商業地域
南側前面道路約13.9m
13.9m × 0.6＝834％
指定容積率300％以内のため、
容積率300％を採用します。

許容延床面積

253.85㎡×300％
↓
約761.55㎡

ボリューム検討

今回の検討では、
木造3階建
25㎡住戸 ×15戸
延床面積約450㎡
を想定しました。
住戸面積は25㎡×15戸＝375㎡となり、共用廊下・階段などを含めても十分な余裕を持って計画できるボリュームです。

想定プラン

・木造3階建
・25㎡住戸×15戸
・単身者向け共同住宅

想定賃料

25㎡住戸
月額6.3万円～6.7万円
年間満室想定収入
約1,134万円～1,206万円

想定収益率

【想定建築費】
延床面積450㎡
↓
約136.13坪
↓
136.13坪 ×80万円
↓
約1億890万円

【総事業費】
土地価格8,880万円＋建築費約1億890万円
↓
約1億9,770万円

【表面利回り】
年間満室想定収入
1,134万円～1,206万円÷（土地価格＋建築費）約1億9,770万円
↓
約5.7％～6.1％

この案の良い点

✓ 東南角地で開放感がある立地

✓ 近鉄八尾駅徒歩7分・久宝寺口駅徒歩8分の2駅利用可能

✓ 南側約13.9m・東側約5.0mの公道に接道

✓ 約254㎡の整形地

✓ 容積率300％を活かした共同住宅計画が可能

✓ 木造3階建・25㎡×15戸の効率的なプラン

✓ 単身者向け賃貸需要が期待できるエリア

注意点

・文化財保護法（宮町遺跡）に関する確認

・建築確認申請時の法規チェック

・周辺賃料との整合確認

・詳細設計時の共用部計画

結論

八尾市宮町1丁目は、東南角地・近隣商業地域・容積率300％という高いポテンシャルを備えた共同住宅向けの土地です。
今回の検討では、木造3階建・25㎡住戸×15戸・延床約450㎡の計画を想定しました。
駅徒歩圏内という利便性に加え、接道条件にも優れており、収益性と将来性のバランスが取れた事業計画が期待できます。

※本記事は簡易事業計画に基づく概算検討です。
※詳細検討ご希望の場合、以下リンク先よりご依頼ください。
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