公開日：2026年7月

今回検討したのは、東京都千代田区神田神保町1丁目の売土地です。
価格3億8,500万円。
都営新宿線・東京メトロ半蔵門線・都営三田線「神保町」駅徒歩3分という都心立地と、商業地域・容積率700％という高い開発ポテンシャルを活かし、収益共同住宅としての成立性を検討しました。

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物件概要

所在地：東京都千代田区神田神保町1丁目
価格：3億8,500万円
土地面積：63.96㎡
用途地域：商業地域
建蔽率：80％
容積率：700％
前面道路
・西側公道 約29.9m
・北側公道 約5.0m

交通
都営新宿線・東京メトロ半蔵門線・都営三田線
「神保町」駅 徒歩3分

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容積率検討

商業地域
西側道路 約29.9m
29.9m ×0.6＝1,794％
指定容積率700％以内のため、
容積率700％を採用

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許容延床面積

63.96㎡×700％
↓
約447.72㎡

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ボリューム検討

今回の検討では、S造11階建20㎡住戸 ×20戸
延床面積 約440㎡を想定しました。
住戸面積は20㎡ ×20戸＝400㎡となり、共用廊下・EV・階段・PS等を含めても、許容延床面積内で計画可能なボリュームを想定しています。

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想定プラン

・S造11階建
・20㎡住戸×20戸
・単身者向け都市型賃貸マンション

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想定賃料

20㎡住戸
月額13.5万円～15.0万円
年間満室想定収入
約3,240万円～3,600万円

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想定収益率
【想定建築費】

延床面積440㎡
↓
約133.10坪
↓
133.10坪 ×120万円
↓
約1億5,972万円

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【総事業費】

土地価格3億8,500万円
＋
建築費約1億5,972万円
↓
約5億4,472万円

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【想定表面利回り】

年間満室想定収入
3,240万円～3,600万円÷（土地価格＋建築費）約5億4,472万円
↓
約5.9％～6.6％

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この案の良い点

✓ 神保町駅徒歩3分の希少立地

✓ 商業地域・容積率700％

✓ 西側約29.9m・北側約5.0mの角地条件

✓ S造11階建・20戸の都市型マンション計画

✓ 都心部の安定した賃貸需要が期待できる

✓ 長期保有・資産価値の維持にも期待

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注意点

・前面道路地下の都営三田線に関する事前協議

・高層建築物に関する各種行政協議

・建築確認申請時の法規確認

・エレベーター・共用部を含めた詳細設計

・最新の建築コスト・賃料相場の精査

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結論

千代田区神田神保町1丁目は、神保町駅徒歩3分という都心立地に加え、商業地域・容積率700％という非常に高いポテンシャルを備えた開発用地です。
今回の検討では、**S造11階建・20㎡住戸×20戸・延床約440㎡**を想定しました。
限られた敷地を最大限に活用できる都市型収益マンションとして成立性が高く、駅近という希少性からも安定した賃貸需要が期待できます。

※本記事は概算条件に基づく事業シミュレーションです。建築計画・法規制・収益性については、詳細な設計および市場調査により最終確認が必要です。

※詳細検討ご希望の場合、以下リンク先よりご依頼ください。
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