【案件レビュー】大阪市東住吉区杭全8丁目｜25㎡×20戸・木造3階共同住宅を検討
公開日：2026年6月
今回検討したのは、大阪市東住吉区杭全8丁目の売土地。
価格7,700万円。
JR関西本線「東部市場前」駅徒歩9分。
土地約205㎡、前面道路11mという条件を活かし、収益共同住宅としての成立性を検討しました。
■物件概要
所在地：大阪市東住吉区杭全8丁目
価格：7,700万円
土地面積：約204.71㎡
用途地域：第一種住居地域
建蔽率：80％
容積率：200％
前面道路：約11.0m
接道長さ：約8.7m
駅距離：東部市場前駅徒歩9分
■容積率検討
第一種住居地域
前面道路11.0m
11.0m × 0.4＝440％
指定容積率200％以内のため、
容積率200％を採用。
■許容延床面積
204.71㎡×200％
↓
約409.42㎡
■ボリューム検討
今回の検討では 木造3階建 25㎡ × 20戸
延床面積 約530㎡を想定。
住戸面積は25㎡ × 20戸＝500㎡
となり、共同住宅として十分な戸数確保が可能な計画です。
■想定プラン
25㎡住戸 20戸
木造3階共同住宅
単身者からDINKS層までを対象とした賃貸住宅を想定。
■想定賃料
25㎡住戸
月額6.0万円～6.5万円
満室想定年間収入
約1,440万円～1,560万円
■想定収益性
【想定建築費】
延床面積530㎡
↓
160.33坪
↓
160.33坪 × 80万円
↓
約1億2,826万円
【総事業費】
土地価格
7,700万円
＋
建築費 1億2,826万円
↓
約2億526万円
【表面利回り】
年間満室想定収入1,440万円～1,560万円 ÷ 総事業費2億526万円
↓
表面利回り約7.0％～7.6％
■この案の良い点
✓ 東部市場前駅徒歩9分
✓ 接道長さ約8.7m
✓ 前面道路約11m
✓ 第一種住居地域
✓ 25㎡×20戸計画
✓ 表面利回り7％超を期待
✓ 安定した賃貸需要が見込める
✓ 出口戦略を立てやすい
■注意点
△ 実施設計時の容積率整理
△ 建築確認段階での詳細調整
△ 周辺競合物件との賃料比較
△ 建築費上昇リスク
■結論
今回の検討では「駅徒歩圏の中規模共同住宅案件」として高い検討価値を持つ案件でした。
特に、土地204㎡ 接道長さ8.7m 前面道路11mという共同住宅向きの条件に加え、25㎡×20戸 木造3階共同住宅の計画が可能であり、表面利回り7.0％～7.6％を期待できる点は魅力的です。収益性と安定した賃貸需要のバランスが良く、継続検討価値の高い案件と判断しました。
※本記事は簡易事業計画に基づく概算検討です。
※詳細検討ご希望の場合、以下リンク先よりご依頼ください。
（詳細検討内容ー道路斜線、日影規制、高度斜線、該当行政の条例他）
《上記案件の資料請求及び詳細検討依はこちらから》