公開日：2026年7月

今回検討したのは、大阪市東成区深江南1丁目の売土地です。
価格1億6,800万円。
大阪メトロ千日前線「新深江」駅徒歩3分という優れた交通利便性に加え、近隣商業地域・容積率300％という条件を活かし、中規模収益共同住宅としての事業性を検討しました。

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物件概要

所在地：大阪市東成区深江南1丁目
価格：1億6,800万円
土地面積：252.47㎡
用途地域：近隣商業地域
建蔽率：80％
容積率：300％
前面道路
・南側公道 約6.0m
・接道間口 約14.01m

交通
・大阪メトロ千日前線
「新深江」駅 徒歩3分
・大阪メトロ中央線
「深江橋」駅 徒歩14分

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容積率検討

近隣商業地域
前面道路 約6.0m
6.0m × 0.6＝360％
指定容積率300％以内のため、
**容積率300％**を採用します。

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許容延床面積

252.47㎡×300％
↓
約757.41㎡

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ボリューム検討

今回の検討では、S造6階建
25㎡前後住戸 ×28戸
延床面積 約750㎡
を想定しました。
住戸面積は25㎡ ×28戸＝約700㎡となり、共用廊下・EV・階段・PS・EPS等を含めても、許容延床面積内で計画可能なボリュームと考えられます。

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想定プラン

・S造6階建
・25㎡前後住戸×28戸
・エレベーターあり
・単身者向け共同住宅
・1Kタイプ中心

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想定賃料

25㎡前後住戸
月額6.0万円～6.5万円

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年間満室想定収入

約2,016万円～2,184万円

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想定収益率

【想定建築費】

延床面積750㎡
↓
約226.87坪
↓
226.87坪 ×110万円
↓
約2億4,955万円

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【総事業費】

土地価格
1億6,800万円
＋
建築費
約2億4,955万円
↓
約4億1,755万円

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【想定表面利回り】

年間満室想定収入

約2,016万円～2,184万円÷総事業費 約4億1,755万円
↓
約4.8％～5.2％

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この案の良い点

✓ 「新深江」駅徒歩3分の好立地

✓ 約252㎡（約76坪）のまとまった整形地

✓ 南側公道約6m・間口約14mで計画しやすい

✓ 近隣商業地域・容積率300％

✓ S造6階建・28戸の共同住宅が計画可能

✓ 単身者向け賃貸需要が期待できるエリア

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注意点

・建築確認申請時の法規・条例確認

・近隣建物との離隔・日影規制等の確認

・建築コスト・賃料相場の最新調査

・金融機関の融資条件による収支変動

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結論

大阪市東成区深江南1丁目は、大阪メトロ千日前線「新深江」駅徒歩3分という交通利便性に加え、約252㎡の整形地と近隣商業地域という条件を兼ね備えた開発用地です。
今回の検討では、S造6階建・25㎡前後住戸×28戸・延床約750㎡を想定しました。
許容延床面積約757㎡を活かした中規模共同住宅として成立性が高く、単身者向け賃貸住宅として安定した需要が期待できる案件と判断しました。

※本記事は概算条件に基づく事業シミュレーションです。建築計画・法規制・建築コスト・賃料・収益性については、詳細設計・行政協議・市場調査等により最終確認が必要です。
※詳細検討ご希望の場合、以下リンク先よりご依頼ください。
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