【案件レビュー】大阪市東淀川区豊里3丁目｜25㎡×23戸・S造4階共同住宅を検討

公開日：2026年6月
今回検討したのは、大阪市東淀川区豊里3丁目の売土地。
価格6,500万円。
大阪メトロ今里筋線「だいどう豊里」駅徒歩6分。
駅近立地と広い接道条件を活かし、収益共同住宅としての成立性を検討しました。

■物件概要

所在地：大阪市東淀川区豊里3丁目
価格：6,500万円
土地面積：約214.10㎡
用途地域：準住居地域
建蔽率：80％
容積率：300％
前面道路：約25.0m
接道長さ：約16.0m
駅距離：だいどう豊里駅徒歩6分

■容積率検討

準住居地域
前面道路25.0m
25.0m × 0.6＝1,500％
指定容積率300％以内のため容積率300％を採用。

■許容延床面積

214.10㎡×300％
↓
約642.3㎡

■ボリューム検討

今回の検討ではS造4階建
25㎡ × 23戸延床面積約650㎡を想定。
土地ポテンシャルを最大限活用した中規模共同住宅計画です。

■想定プラン

25㎡住戸 23戸 S造4階共同住宅
単身者からDINKS層までを対象とした賃貸住宅を想定。

■想定賃料

25㎡住戸
月額6.0万円～6.5万円
満室想定年間収入
約1,656万円～1,794万円

■想定収益性

【想定建築費】

延床面積650㎡
↓
196.63坪
↓
196.63坪 × 120万円
↓
約2億3,596万円

【総事業費】

土地価格6,500万円
＋
建築費2億3,596万円
↓
約3億96万円

【表面利回り】

年間満室想定収入 1,656万円～1,794万円 ÷ 総事業費3億96万円
↓
表面利回り約5.5％～6.0％

■この案の良い点

✓ だいどう豊里駅徒歩6分

✓ 接道長さ約16m

✓ 前面道路約25m

✓ 容積率300％

✓ 25㎡×23戸計画可能

✓ 駅近による安定需要

✓ 出口戦略を立てやすい

✓ 中規模共同住宅として成立性が高い

■注意点

△ S造のため建築費が高額

△ 利回りは大阪基準7％未満

△ 建築確認段階での詳細調整が必要

△ 賃料設定の精査が必要

■結論

今回の検討では、

「駅徒歩6分の中規模共同住宅案件」

として十分な事業性を持つ案件でした。

特に接道長さ約16m 前面道路約25m 土地214㎡という共同住宅向きの条件を備えており、

25㎡×23戸・S造4階建の計画が可能。

収益性よりも、安定した賃貸需要と資産価値を重視する案件として検討価値が高いと判断しました。

※本記事は簡易事業計画に基づく概算検討です。

（詳細検討内容ー道路斜線、日影規制、高度斜線、該当行政の条例他）