物件概要

所在地：大阪市港区築港1丁目
販売価格：4,200万円
土地面積：97.86㎡（約29.60坪）
土地権利：所有権
用途地域：近隣商業地域
建ぺい率：80％
指定容積率：300％
前面道路：東側公道 約8.0m
接道間口：約5.9m
現況：更地
セットバック：なし
建築条件：なし

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最寄駅

• 大阪メトロ中央線「大阪港」駅 徒歩2分
  駅徒歩2分という立地は、単身者向け賃貸住宅として高い競争力が期待できます。

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実効容積率の検討

本物件は近隣商業地域です。
前面道路幅員約8.0mより、
8.0m × 0.6
↓
480％
道路幅員による制限よりも指定容積率300％の方が厳しいため、
実効容積率300％
を採用します。

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容積率算定対象面積

土地面積
97.86㎡
×
300％
↓
容積率算定対象面積 約293.58㎡
S-REALDEVE基準に基づき、共同住宅の住戸専有面積を中心に容積率を検討します。

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建築計画（想定）

今回の検討では、
S造5階建
25㎡住戸×11戸
を想定しました。
住戸専有面積
25㎡ × 11戸
↓
275㎡
住戸専有面積275㎡は、容積率算定対象面積約293.58㎡以内に収まり、計画上成立する可能性があります。

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延床面積の検討

住戸専有面積
275㎡
＋
共用廊下・共用階段・エントランス・PS・MB等
約85㎡
↓
延床面積 約360㎡

※共用廊下・共用階段については、建築基準法上の容積率不算入制度を前提とした概算です。詳細設計および建築確認申請時に最終確認が必要です。

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建ぺい率の検討

土地面積
97.86㎡
×
80％
↓
許容建築面積 約78.29㎡
延床約360㎡を5階建とすると、
1フロア平均約72㎡
となります。
建築面積は許容範囲内であり、平面計画上も成立します。

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想定プラン

• S造5階建
• 25㎡住戸×11戸
• 1フロア2戸（1階のみ3戸を想定）
• 延床約360㎡
• オートロック
• 宅配ボックス
• 防犯カメラ
• 駐輪場
• ごみ置場

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想定賃料

25㎡住戸
月額7.8万円～8.4万円
※設備仕様・階数・募集時期・市場動向等により変動します。

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年間満室想定収入

月額7.8万円の場合

7.8万円 × 11戸 × 12か月
↓
約1,030万円

月額8.4万円の場合

8.4万円 × 11戸 × 12か月
↓
約1,109万円

年間満室想定収入は、
約1,030万円～1,109万円
と試算します。

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想定建築費

延床面積360㎡
↓
約108.9坪
↓
108.9坪 × 110万円
↓
約1億1,980万円
※大阪市内S造共同住宅の概算建築費です。杭工事・地盤改良・設備仕様等により変動します。

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想定総事業費

土地価格
4,200万円
＋
建築費
約1億1,980万円
↓
約1億6,180万円
※設計監理費、確認申請費、外構工事、地盤改良費、融資費用、税金等は含まない概算です。

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想定表面利回り

年間満室想定収入
約1,030万円～1,109万円
÷
総事業費
約1億6,180万円
↓
約6.4％～6.9％
概算では、大阪案件の目標水準である**表面利回り約7％**に近い水準です。
建築コストの最適化や賃料設定の工夫によっては、目標利回りに到達する可能性も十分考えられます。

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この計画の良い点

大阪港駅徒歩2分の駅近立地

約29.6坪の整形地

近隣商業地域・容積率300％

前面道路約8.0mで建築計画がしやすい

建築条件なし・更地

25㎡住戸×11戸の計画が可能

大阪案件として利回り約7％に近い収益性

長期保有・出口戦略ともに期待できる案件

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注意点

• 接道間口約5.9mのため、階段・共用部の配置を効率的に計画する必要がある
• 建築費の変動により収益性が左右される可能性がある
• 周辺競合物件との賃料・設備仕様の比較検討が重要
• 行政協議・建築確認申請により計画内容が変更となる場合がある

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総合評価

大阪市港区築港1丁目は、「大阪港」駅徒歩2分という高い交通利便性と、約29.6坪の整形地を兼ね備えた収益共同住宅向け用地です。

今回想定した**S造5階建・25㎡住戸×11戸・延床約360㎡**の計画では、住戸専有面積275㎡が実効容積率300％による容積率算定対象面積約293.58㎡以内に収まり、建築ボリュームとして成立する可能性があります。

概算表面利回りは**約6.4％～6.9％**となり、大阪案件の目標水準である約7％に近い試算です。土地価格が比較的抑えられていることから、建築コストや賃料設定を最適化することで、さらなる収益性向上も期待できます。

駅近立地、建築ボリューム、収益性のバランスを総合的に評価すると、都市型収益マンション用地として十分に検討価値の高い案件と判断しました。

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※掲載内容について

本記事は販売資料および概算条件に基づき、S-REALDEVE独自の視点で事業性をシミュレーションした参考資料です。

建築可能面積、容積率不算入、建築費、賃料、条例適合性、収益性等については、詳細設計・行政協議・建築確認申請・市場調査等により最終確認が必要です。また、本記事に記載した建築計画、賃料、建築費、利回り等は検討時点の概算であり、将来の事業収支や収益を保証するものではありません。