【案件レビュー】大阪市西成区潮路1丁目｜25㎡×9戸・木造3階共同住宅を検討
公開日：2026年7月
今回検討したのは、大阪市西成区潮路1丁目の売土地です。
価格6,480万円。
大阪メトロ四つ橋線「岸里」駅徒歩4分、南海本線「天下茶屋」駅徒歩5分という交通利便性に加え、近隣商業地域・容積率300％という条件を活かし、収益共同住宅としての事業性を検討しました。
物件概要
所在地：大阪市西成区潮路1丁目
価格：6,480万円
土地面積：138.20㎡
用途地域：近隣商業地域
建蔽率：80％
容積率：300％
前面道路
・西側私道 約3.5m
・接道 約9.5m
交通
・大阪メトロ四つ橋線「岸里」駅 徒歩4分
・南海本線「天下茶屋」駅 徒歩5分
容積率検討
近隣商業地域
前面道路 約3.5m
3.0m × 0.6＝160％
許容延床面積
135.00㎡(暫定後退面積除く)×160％
↓
約216.00㎡
※実施設計時には、前面道路の種別や容積率制限について行政協議等による確認が必要です。
ボリューム検討
今回の検討では、
木造3階建
25㎡住戸 ×9戸
延床面積 約300㎡
を想定しました。
住戸面積は25㎡ ×9戸＝225㎡となり、共用廊下・階段・PS等を含めても、延床約300㎡で十分計画可能なボリュームを想定しています。
想定プラン
・木造3階建
・25㎡住戸×9戸
・単身者向け共同住宅
・1Kタイプ中心
想定賃料
25㎡住戸
月額6.2万円～6.5万円
年間満室想定収入
約669万円～702万円
想定収益率
【想定建築費】
延床面積300㎡
↓
約90.75坪
↓
90.75坪 ×100万円
↓
約9,075万円
【総事業費】
土地価格6,480万円
＋
建築費約9,075万円
↓
約1億5,555万円
【想定表面利回り】
年間満室想定収入
約669万円～702万円
÷
総事業費 約1億5,555万円
↓
約4.3％～4.5％
この案の良い点
✓ 大阪メトロ四つ橋線「岸里」駅徒歩4分
✓ 南海本線「天下茶屋」駅徒歩5分
✓ 2駅2路線利用可能
✓ 約138㎡（約41.8坪）のまとまった敷地
✓ 接道約9.5mで建物計画がしやすい
✓ 木造3階建・25㎡×9戸の効率的な計画が可能
✓ 単身者向け賃貸需要が期待できるエリア
注意点
・前面私道約3.5mの道路種別・建築基準法上の取扱い確認
・セットバックの有無および有効敷地面積の確認
・建築確認申請時の法規・条例確認
・最新の建築コスト・賃料相場の精査
・金融機関の融資条件による収支変動
結論
大阪市西成区潮路1丁目は、大阪メトロ四つ橋線「岸里」駅徒歩4分、南海本線「天下茶屋」駅徒歩5分という高い交通利便性を備えた開発用地です。
今回の検討では、木造3階建・25㎡住戸×9戸・延床約300㎡を想定しました。
約138㎡の敷地と約9.5mの接道を活かした効率的な共同住宅計画が可能であり、単身者向け賃貸住宅として安定した需要が期待できます。一方で、前面私道に関する道路種別や容積率制限については、行政協議を含めた詳細確認が必要です。
交通利便性と収益性のバランスが取れた案件として、十分に検討価値のある収益開発用地と判断しました。
※本記事は概算条件に基づく事業シミュレーションです。建築計画・法規制・建築コスト・賃料・収益性については、詳細設計・行政協議・市場調査等により最終確認が必要です。
※詳細検討ご希望の場合、以下リンク先よりご依頼ください。
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