【案件レビュー】東大阪市菱屋西1丁目｜30㎡×9戸・木造3階共同住宅を検討
公開日：2026年7月
今回検討したのは、東大阪市菱屋西1丁目の売土地です。
価格6,880万円。
近鉄大阪線「長瀬」駅徒歩3分という優れた立地に加え、近隣商業地域（一部第一種中高層住居専用地域）という条件を活かし、収益共同住宅としての成立性を検討しました。
物件概要
所在地：東大阪市菱屋西1丁目
価格：6,880万円
土地面積：151.59㎡
用途地域
・近隣商業地域
・第一種中高層住居専用地域（一部）
建蔽率
・80％（近隣商業地域）
・60％（第一種中高層住居専用地域）
容積率
・300％（近隣商業地域）
・200％（第一種中高層住居専用地域）
前面道路
・南西側公道 約5.4m
・接道間口 約8.2m
交通
・近鉄大阪線「長瀬」駅 徒歩3分
・JRおおさか東線「JR長瀬」駅 徒歩12分
容積率検討
近隣商業地域
前面道路 約5.4m
5.4m × 0.6＝324％
指定容積率300％以内のため、**容積率300％**を採用します。
※本物件は用途地域が2つにまたがるため、実際の許容延床面積は用途地域の面積配分により変動します。本検討では近隣商業地域を主体とした概算シミュレーションを行っています。
許容延床面積
151.59㎡×300％
↓
約454.77㎡
※実施設計時には用途地域ごとの面積配分に基づき最終確認が必要です。
ボリューム検討
今回の検討では、木造3階建
30㎡住戸 ×9戸
延床面積 約300㎡を想定しました。
住戸面積は30㎡ ×9戸＝270㎡となり、共用廊下・階段・PS等を含めても延床約300㎡で十分計画可能なボリュームと考えられます。
想定プラン
・木造3階建
・30㎡住戸×9戸
・単身者・DINKS向け共同住宅
・1K～1DKタイプを想定
想定賃料
30㎡住戸
月額7.0万円～7.5万円
年間満室想定収入
約756万円～810万円
想定収益率
【想定建築費】
延床面積300㎡
↓
約90.75坪
↓
90.75坪 ×100万円
↓
約9,075万円
【総事業費】
土地価格6,880万円
＋
建築費約9,075万円
↓
約1億5,955万円
【想定表面利回り】
年間満室想定収入 約756万円～810万円
÷
（土地価格＋建築費）約1億5,955万円
↓
約4.7％～5.1％
この案の良い点
✓ 近鉄「長瀬」駅徒歩3分の好立地
✓ 約151㎡（約46坪）のゆとりある敷地
✓ 接道間口約8.2mで建物計画がしやすい
✓ 解体更地渡しで事業着手しやすい
✓ 木造3階建・30㎡×9戸の効率的なプランが可能
✓ 単身者・DINKS層の賃貸需要が期待できる
注意点
・用途地域が2つにまたがるため、建築可能面積・容積率の詳細確認が必要
・建築確認申請時の法規・条例確認
・周辺建物との離隔・日影規制等の確認
・最新の建築費・賃料相場の精査
・金融機関の融資条件による収支変動
結論
東大阪市菱屋西1丁目は、近鉄大阪線「長瀬」駅徒歩3分という交通利便性に加え、約151㎡のまとまった敷地を備えた収益開発用地です。
今回の検討では、木造3階建・30㎡住戸×9戸・延床約300㎡を想定しました。
敷地形状や接道条件は比較的良好で、単身者からDINKS層をターゲットとした共同住宅として計画しやすい案件と評価できます。一方で、用途地域が近隣商業地域と第一種中高層住居専用地域にまたがるため、詳細設計時には用途地域ごとの建築条件を十分に確認することが重要です。
駅近という希少性を活かした長期保有型の収益不動産として、十分検討に値する案件と判断しました。
※本記事は簡易事業計画に基づく概算検討です。
※詳細検討ご希望の場合、以下リンク先よりご依頼ください。
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