公開日：2026年7月

今回検討したのは、大阪市西成区天下茶屋3丁目の売土地です。
販売価格は11,980万円。
南海本線・大阪メトロ堺筋線「天下茶屋」駅から徒歩3分という高い交通利便性に加え、約59.5坪のまとまった敷地を活かし、S造5階建・25㎡住戸×22戸の収益共同住宅として事業性を検討しました。販売資料では、更地・建築条件なし・セットバックなしの土地として紹介されています。

物件概要

所在地：大阪市西成区天下茶屋3丁目
販売価格：11,980万円
土地面積：196.53㎡（約59.5坪）
土地権利：所有権
用途地域：第一種住居地域
建ぺい率：80％
指定容積率：300％
前面道路：東側公道約7.3m
接道：約8.5m
地勢：平坦
現況：更地
セットバック：なし
最寄駅
南海本線「天下茶屋」駅徒歩3分
大阪メトロ堺筋線「天下茶屋」駅徒歩3分

実効容積率の検討

本物件は第一種住居地域です。
前面道路幅員約7.3mより、
7.3m × 0.4
↓
292％
指定容積率300％より道路幅員制限が厳しいため、
実効容積率約292％
を採用します。

容積率算定対象面積

土地面積
196.53㎡
×
292％
↓
容積率算定対象面積約573.9㎡
S-REALDEVE基準に基づき、共同住宅の住戸専有面積を中心に容積率を検討します。

建築計画（想定）

今回の検討では、
S造5階建
25㎡住戸×22戸
を想定しました。
住戸専有面積
25㎡ × 22戸
↓
550㎡
容積率算定対象面積約573.9㎡以内に収まり、計画上成立する可能性があります。

延床面積

住戸専有面積
550㎡
＋
共用廊下・共用階段・エレベーター・PS・MB等
約100㎡
↓
延床面積約650㎡
※共用部分については、建築基準法上の容積率不算入制度を前提とした概算です。詳細設計および建築確認申請時に最終確認が必要です。

建ぺい率の検討

土地面積
196.53㎡×80％
↓
許容建築面積約157.22㎡
延床約650㎡を5階建とすると、
1フロア平均約130㎡となります。
建築面積は許容範囲内であり、平面計画上も比較的ゆとりのある構成が期待できます。

想定プラン

S造5階建
25㎡住戸×22戸
1フロア4～5戸
延床約650㎡
エレベーター1基
オートロック
宅配ボックス
駐輪場
ごみ置場

想定賃料

25㎡住戸
月額7.8万円～8.5万円
※設備仕様・階数・募集時期等により変動します。

年間満室想定収入

月額7.8万円の場合
7.8万円 × 22戸 × 12か月
↓
約2,059万円
月額8.5万円の場合
8.5万円 × 22戸 × 12か月
↓
約2,244万円
年間満室想定収入は、
約2,059万円～2,244万円
と試算します。

想定建築費

延床面積650㎡
↓
約196.6坪
↓
196.6坪 × 110万円
↓
約2億1,630万円
※大阪市内S造共同住宅の概算建築費です。杭工事・地盤改良・設備仕様等により変動します。

想定総事業費

土地価格
11,980万円
＋
建築費
約2億1,630万円
↓
約3億3,610万円
※設計監理費、確認申請費、外構工事、解体関連費用、融資費用、税金等は含まない概算です。

想定表面利回り

年間満室想定収入
約2,059万円～2,244万円
÷
総事業費
約3億3,610万円
↓
約6.1％～6.7％

概算では、大阪案件の目標水準である**表面利回り約7％**にはやや届かない可能性があります。

ただし、駅徒歩3分という立地を活かした賃料設定や建築コストの最適化によっては、収益性改善の余地があります。

この計画の良い点

✅ 「天下茶屋」駅徒歩3分の好立地
✅ 約59.5坪のまとまった敷地
✅ 更地・セットバックなし
✅ 接道約8.5mで建築計画がしやすい
✅ 容積率を活かした22戸計画が可能
✅ 単身者向け賃貸需要が期待できるエリア

注意点

実効容積率は約292％となるため、設計段階での床面積調整が必要
建築費の上昇が収益性に影響する可能性
周辺競合物件との賃料比較・商品企画の検討が重要
エレベーター、駐輪場、ごみ置場などの配置を含めた詳細設計が必要
行政協議・建築確認申請により最終計画が変更となる場合があります

総合評価

大阪市西成区天下茶屋3丁目は、「天下茶屋」駅徒歩3分という優れた交通利便性と、約59.5坪のまとまった敷地を兼ね備えた共同住宅向け用地です。今回想定した**S造5階建・25㎡住戸×22戸・延床約650㎡**の計画では、住戸専有面積550㎡が実効容積率約292％による容積率算定対象面積約573.9㎡以内に収まり、建築ボリュームとして成立する可能性があります。

概算表面利回りは**約6.1％～6.7％**となり、大阪案件の目標水準である約7％にはやや届かない試算ですが、駅徒歩3分という立地優位性を考慮すると、長期的な資産価値や安定した賃貸需要が期待できる案件です。土地条件・建築計画・立地のバランスを総合的に評価すると、都市型収益マンション用地として十分検討価値のある案件と判断しました。

※本記事は販売資料および概算条件に基づく事業シミュレーションです。建築可能面積、容積率不算入、建築費、賃料、条例適合性、収益性等については、詳細設計・行政協議・建築確認申請・市場調査等により最終確認が必要です。

※詳細検討・行政協議のご希望の場合以下リンク先よりご依頼ください。
《上記案件の資料請求及び詳細検討・行政協議のご依頼はこちらから》

【ケースレビュー】大阪市西成区天下茶屋3丁目｜25㎡×22戸・S造5階共同住宅を検討