【案件レビュー】八尾市田井中4丁目｜25㎡×11戸・木造3階共同住宅を検討
公開日：2026年6月
今回検討したのは、八尾市田井中4丁目の売土地。
価格2,980万円。
JR大和路線「志紀」駅徒歩14分。
土地約168㎡の広さと良好な接道条件を活かし、収益共同住宅としての成立性を検討しました。
物件概要
所在地：八尾市田井中4丁目
価格：2,980万円
有効土地面積：約167.98㎡
用途地域：第一種住居地域
建蔽率：60％
容積率：200％
防火指定：準防火地域
接道状況：東側公道約5.5m
接道長さ：約10.94m
駅距離：志紀駅徒歩14分
容積率検討
第一種住居地域
前面道路約5.5m
5.5m × 0.4＝220％
指定容積率200％以内のため容積率200％を採用。
許容延床面積
167.98㎡×200％=約335.9㎡
建蔽率検討
準防火地域。
木造準耐火建築物を想定。
建蔽率60％ → 70％適用可能。
許容建築面積
167.98㎡×70％=約117.6㎡
ボリューム検討
今回のボリューム検討では木造3階建
25㎡ × 11戸
延床面積 約320㎡を想定。
許容延床面積約336㎡の範囲内であり、
計画成立性は高いと考えます。
想定プラン
25㎡住戸11戸
木造3階共同住宅
単身者からDINKS層までを対象とした賃貸住宅を想定。
25㎡住戸は競争力が高く、長期入居も期待できるプランです。
想定賃料
25㎡住戸
月額5.8万円～6.5万円
満室想定年間収入
約766万円～858万円
想定収益性
想定建築費
延床面積320㎡
↓
96.80坪
↓
96.80坪 × 80万円
↓
約7,744万円
総事業費
土地価格 2,980万円＋建築費7,744万円
↓
総事業費 約1億724万円
表面利回り
年間満室想定収入
766万円～858万円
÷
総事業費1億724万円
↓
表面利回り 約7.1％～8.0％
この案の良い点
✓ 有効土地面積約168㎡
✓ 接道長さ10.94m
✓ 前面道路5.5m
✓ 準防火地域
✓ 25㎡×11戸計画可能
✓ 表面利回り7％超を期待
✓ 比較的競争力の高い住戸面積
✓ 土地価格と規模のバランス良好
注意点
△ 志紀駅徒歩14分
△ 周辺競合賃貸との賃料比較必要
△ 建築費上昇リスク
△ 駐輪場計画等の条例確認必要
結論
今回の検討では、「土地規模を活かした中規模共同住宅案件」として十分な検討価値がある案件でした。
特に、有効土地面積約168㎡、接道長さ10.94m、前面道路5.5mという共同住宅向きの条件に加え、25㎡×11戸木造3階共同住宅の計画が成立可能であり、表面利回り7.1％～8.0％を期待できる点は魅力的です。
収益性と安定した賃貸需要のバランスが取れた案件として、継続検討価値の高い案件と判断しました。
※本記事は簡易事業計画に基づく概算検討です。
※詳細検討ご希望の場合、以下リンク先よりご依頼ください。
（詳細検討内容ー道路斜線、日影規制、高度斜線、該当行政の条例 他）