【案件レビュー】堺市堺区香ヶ丘町4丁
木造3階・20㎡×6戸の収益共同住宅を検討
今回検討したのは、堺市堺区香ヶ丘町4丁の売土地です。
南海高野線「浅香山」駅徒歩5分。
駅近立地の約103㎡の土地について、**木造3階建・20㎡×6戸・延床約150～165㎡**の収益共同住宅として成立性を検討しました。
物件概要
- 所在地：堺市堺区香ヶ丘町4丁
- 交通：南海高野線「浅香山」駅 徒歩5分
- 土地価格：1,480万円
- 土地面積：103.33㎡
- 私道負担：45.09㎡
- 用途地域：第二種中高層住居専用地域
- 建蔽率：60％
- 指定容積率：160％
- 接道：北側私道約4.0m、西側私道約3.6m
- 現況：古家あり
- 建築条件：なし
販売図面では、土地面積103.33㎡、別途私道負担45.09㎡があり、北側約4.0m私道・西側約3.6m私道に接道する建築条件なしの土地とされています。
また、浅香山駅徒歩5分、現況古家ありであることも確認できます。
ボリューム検討
今回は、敷地規模と建築費のバランスから、木造3階建での計画を想定します。
想定建物
- 構造：木造
- 階数：3階建
- 戸数：6戸
- 住戸面積：約20㎡／戸
- 専有面積合計：約120㎡
- 延床面積：約150～165㎡
- 想定間取り：1K
- エレベーター：なし
基本構成は、1フロア2戸 × 3階 ＝ 6戸です。
20㎡クラスの住戸とすることで、単身者向けの賃貸需要を狙いつつ、木造3階によって建築コストを抑える計画です。
容積率の考え方
本件の指定容積率は**160％**です。
前面道路については、北側私道約4.0m、西側私道約3.6mとされています。
第二種中高層住居専用地域の道路幅員による容積率制限は、前面道路幅員 × 0.4で考えます。
4.0m道路を基準にすると、4.0m × 0.4 ＝ 160％となり、指定容積率160％と一致します。
したがって、土地103.33㎡に対する容積対象床面積の目安は、
103.33㎡ × 160％
＝ 約165.3㎡です。
今回の想定延床面積である**約150～165㎡**は、この敷地条件に対して比較的素直な設定といえます。
建築計画イメージ
1階
- 20㎡ × 2戸
- エントランス
- 共用階段
- メーターボックス等
2階
- 20㎡ × 2戸
- 共用階段・共用部
3階
- 20㎡ × 2戸
- 共用階段・共用部
合計、20㎡ × 6戸 ＝ 専有面積約120㎡を想定します。
延床150～165㎡との差分を、階段・共用部・設備スペース等に配分する考え方です。
賃料想定
浅香山駅徒歩5分という駅近立地を踏まえ、20㎡クラスの単身者向け住戸について、
想定賃料：5.8万円／戸前後で試算します。
満室想定年収
5.8万円 × 6戸 × 12か月＝ 417.6万円／年
収益シミュレーション
土地費
1,480万円
建築費
木造3階建・延床約160㎡想定は48.4坪
木造建築費を概算で、約80万円／坪とすると、
48.4坪 × 80万円＝ 約3,870万円
土地＋建物
1,480万円 ＋ 3,870万円＝ 約5,350万円
※上記は土地費＋建築費の概算です。
※実際には、設計料・確認申請費・外構・地盤改良・解体費・各種諸経費等を別途見込む必要があります。
想定表面利回り
年間満室賃料417.6万円の場合、
417.6万円 ÷ 5,350万円 × 100
＝ 約7.8％となります。
大阪エリアで当社が目安としている**表面利回り7％**を上回る水準であり、小規模木造収益物件として十分検討価値があります。
賃料別シミュレーション
| 想定賃料 | 年間満室収入 | 想定表面利回り |
|---|---|---|
| 5.2万円 | 374.4万円 | 約7.0％ |
| 5.5万円 | 396.0万円 | 約7.4％ |
| 5.8万円 | 417.6万円 | 約7.8％ |
| 6.0万円 | 432.0万円 | 約8.1％ |
この案件では、1戸あたり月額5.5万～5.8万円前後を確保できるかが一つの目安になります。
この案件の良い点
1．浅香山駅徒歩5分
駅徒歩5分という立地は、単身者向け賃貸住宅にとって大きな魅力です。
募集競争力を確保しやすく、安定稼働を狙いやすい条件です。
2．土地価格1,480万円
駅近・100㎡超の土地としては、取得価格が比較的抑えられています。
小規模木造案件として、総事業費をコントロールしやすい点が強みです。
3．木造3階との相性が良い
土地規模・容積率を考えると、S造で高層化するよりも、
木造3階・6戸
とすることで、建築費を抑えながら効率よく事業化しやすい案件です。
4．敷地形状が比較的使いやすい
販売図面上では、敷地はおおむね約13m×約7.7m程度で、木造共同住宅の平面計画を検討しやすい形状です。
注意点
1．私道負担・接道条件の確認
本件には**別途私道負担45.09㎡**があります。
また、西側道路は約3.6mのため、建築計画時にはセットバックや道路中心線の確認が必要です。
2．古家解体費
現況は古家ありです。
そのため、総事業費には解体費を見込む必要があります。
3．実際の総事業費
今回の収支は、土地費＋概算建築費による簡易試算です。
実際には、設計料・確認申請費・地盤改良費・外構・インフラ工事・登記費用・融資費用・各種税金等を加味する必要があります。
総合評価
堺市堺区香ヶ丘町4丁は、
浅香山駅徒歩5分・土地1,480万円・100㎡超
という条件を活かし、
**木造3階建・20㎡×6戸・延床約150～165㎡**の小規模収益共同住宅として検討しやすい案件です。想定賃料5.8万円／戸で試算した場合、土地＋建物ベースで**表面利回り約7.8％**となり、大阪エリアの新築木造案件として十分魅力のある水準です。
※本記事は公開資料をもとにした簡易的な事業性検討です。想定建物・賃料・建築費等は当社による概算検討であり、実際の建築可否・収益性・法令適合性を保証するものではありません。計画にあたっては行政・設計者・施工会社等への確認が必要です。