【案件レビュー】大阪市住之江区中加賀屋2丁目
北加賀屋駅徒歩4分｜木造3階建・20㎡×9戸の収益共同住宅を検討
今回検討したのは、大阪市住之江区中加賀屋2丁目の売土地です。
販売価格は3,360万円。
大阪メトロ四つ橋線「北加賀屋」駅徒歩約4分という駅近立地で、土地面積は92.62㎡。近隣商業地域、建ぺい率80％、容積率300％、北側約6m公道に接する土地です。
敷地図では、間口約6.12m、奥行約14.97mの比較的整った形状が確認できます。
今回は、
木造3階建
20㎡×9戸
延床約220㎡
として、新築収益共同住宅の成立性を検討します。
物件概要
所在地：大阪市住之江区中加賀屋2丁目
販売価格：3,360万円
土地面積：92.62㎡（約28.01坪）
土地権利：所有権
最寄駅：大阪メトロ四つ橋線「北加賀屋」駅 徒歩約4分
用途地域：近隣商業地域
建ぺい率：80％
容積率：300％
防火指定：準防火地域
接道：北側公道 約6.0m
接道間口：約6.12m
地勢：平坦
建築条件：なし
現況は古家あり・現況渡し
この土地のポイント
本案件でまず評価したいのは、
北加賀屋駅徒歩4分 × 土地3,360万円
という組み合わせです。
大阪市内の駅徒歩5分圏で、約28坪の土地を3,000万円台前半で取得できる点は、新築収益共同住宅用地として大きな魅力です。
さらに今回は9戸を想定するため、
3,360万円÷9戸
＝土地取得原価 約373万円／戸
となります。
戸当たり土地原価を抑えられることが、本案件の収益性を支える大きなポイントです。
道路・容積率
前面道路は北側約6m公道です。
近隣商業地域の道路幅員による容積率制限を確認すると、
6.0m×0.6＝360％
となります。
指定容積率300％の方が小さいため、
実効容積率300％
として検討できます。
土地92.62㎡に対して、
92.62㎡×300％
＝約277.9㎡
が容積対象床面積の上限目安です。
今回の想定延床面積は220㎡なので、
220㎡÷92.62㎡
＝約237.5％
です。
したがって、容積率については比較的余裕を残した計画です。
想定建築プラン
今回の想定は、
木造3階建
20㎡×9戸
延床約220㎡
です。
住戸専有面積は、
20㎡×9戸
＝180㎡
です。
延床220㎡との差額、
220㎡－180㎡
＝約40㎡を、
- 共用階段
- 共用廊下
- エントランス
- PS等の共用部分
として想定します。
建ぺい率の確認
今回、特に注意したいポイントです。
土地面積92.62㎡に対して建ぺい率80％の場合、
92.62㎡×80％＝約74.1㎡
が建築面積の上限目安です。
一方、
220㎡÷3階＝約73.3㎡／階
となります。
20㎡住戸の商品計画
今回は25㎡ではなく、約20㎡のコンパクト住戸を採用します。
最大の理由は、
戸数9戸を確保し、戸当たり土地原価を抑えること
です。
北加賀屋駅徒歩4分という駅距離を活かし、
- バス・トイレ別
- 室内洗濯機置場
- 2口コンロ
- エアコン
- オートロック
- 宅配ボックス
- 防犯カメラ
- インターネット無料
などを組み合わせることで、20㎡でも単身者向けの競争力を確保することを想定します。
土地取得原価
土地価格は3,360万円。
9戸で割ると、
3,360万円÷9戸＝
約373万円／戸
です。
大阪市内の駅徒歩4分という立地を考えると、本案件の大きな強みです。
収益シミュレーション
賃料・建築費は販売資料記載ではなく、S-REALDEVEによる事業検討上の想定値です。
20㎡前後の新築1Kとして、
想定賃料：月額6.0～6.5万円／戸
で簡易試算します。
月額6.0万円の場合
6.0万円×9戸×12か月
＝年間648万円
月額6.5万円の場合
6.5万円×9戸×12か月
＝年間702万円
したがって、
年間満室想定収入 約648～702万円
です。
想定建築費
延床220㎡は、約66.6坪です。
木造3階共同住宅として、今回の簡易検討では、坪90万円を想定します。
66.6坪×90万円＝約5,990万円
です。
※実際の建築費は、準防火地域対応、設備仕様、地盤、外構、資材価格等によって変動します。
想定総事業費
土地価格
3,360万円
＋
想定建築費
約5,990万円
＝
約9,350万円
です。
※設計監理費、地盤改良費、既存建物解体費、外構費、融資費用、登記・税金等は含まない簡易試算です。
想定表面利回り
年間満室収入648万円の場合、
648万円÷9,350万円
＝約6.9％
年間満室収入702万円の場合、
702万円÷9,350万円
＝約7.5％
したがって、
想定表面利回り 約6.9～7.5％
となります。
賃料条件次第では、大阪の新築収益共同住宅として目標となる7％前後を狙える可能性があります。
この土地の良い点
北加賀屋駅徒歩4分
土地価格3,360万円
土地92.62㎡
約6m公道
間口約6.12m
近隣商業地域
実効容積率300％
20㎡×9戸成立時の土地原価約373万円／戸
木造3階建で建築コストを抑えやすい
想定表面利回り7％前後を狙える可能性
注意点
- 木造3階・20㎡×9戸の詳細平面計画
- 建築面積74.1㎡以内への収まり
- 共用階段・廊下の配置
- 採光・換気・避難計画
- 準防火地域における仕様
- 大阪市の共同住宅・ワンルーム関連基準
- 駐輪場・ごみ置場等の必要施設
- 既存建物の解体費
- 地盤条件
- 実勢賃料
- 建築費の精査
大阪市住之江区中加賀屋2丁目は、
「北加賀屋徒歩4分 × 土地3,360万円 × 木造3階 × 20㎡×9戸」
という組み合わせが魅力的な案件です。
土地92.62㎡に対し、前面道路は約6m。
実効容積率は300％で、
容積対象床面積上限 約278㎡
となります。
今回、
20㎡×9戸
住戸専有面積180㎡
延床約220㎡
として検討すると、容積率には余裕があります。
土地原価 約373万円／戸
想定表面利回り 約6.9～7.5％
北加賀屋駅徒歩4分
という条件は、新築木造収益共同住宅として十分に検討価値があります。
※掲載内容について
本記事は販売資料を基礎に、S-REALDEVE独自の想定建築計画・概算条件を組み合わせた事業性検討です。
木造3階建・20㎡×9戸・延床約220㎡、想定賃料、建築費、総事業費および表面利回りは事業シミュレーション上の想定です。
実際の建築可否、建築面積、容積対象床面積、条例・行政指導、建築費、賃料および収益性については、行政調査・現地調査・詳細設計・市場調査等による最終確認が必要です。