【案件レビュー】大阪市住吉区万代東1丁目｜大型共同住宅開発用地を検討
公開日：2026年6月
今回検討したのは、大阪市住吉区万代東1丁目の売土地。
価格1億2,300万円。
南海高野線「帝塚山」駅徒歩11分。
約341㎡のまとまった敷地を活かし、収益共同住宅開発用地としての成立性を検討しました。
物件概要
所在地：大阪市住吉区万代東1丁目
価格：1億2,300万円
土地面積：約341.87㎡
用途地域：第一種住居地域
建蔽率：80％
容積率：200％
防火指定：準防火地域
前面道路：南側約5.5m公道
駅距離：帝塚山駅徒歩11分
容積率検討
前面道路幅員は約5.5m。
住居系用途地域のため、
5.5m × 0.4＝220％
となります。
指定容積率200％以内のため容積率200％
許容延床面積
341.87㎡×200％=約683㎡
建蔽率検討
準防火地域。
建蔽率：80％ → 90％まで緩和可能。
許容建築面積
341.87㎡×90％=約307㎡
ボリューム検討
本案件は敷地規模が大きく中規模共同住宅開発向きの案件です。
想定プラン①
25㎡前後
単身者向け住戸
10～15戸程度
想定プラン②
50㎡前後
ファミリー住戸
5～8戸程度
用途やターゲットに応じて複数の計画検討が可能です。
想定ターゲット
単身者向け
- 大阪市内通勤者
- 若年社会人
- 単身世帯
ファミリー向け
- 子育て世帯
- 長期入居希望者
- 地域定住層
この案件の良い点
✓ 約341㎡の大型敷地
✓ 準防火地域
✓ 南側道路
✓ 第一種住居地域
✓ 帝塚山エリア
✓ 単身・ファミリー両対応可能
✓ 出口戦略の選択肢が多い
注意点
△ 土地価格が高額
△ 総事業費が大きくなる
△ ボリューム設計による収益差が大きい
△ 建築費上昇リスク
結論
今回の検討では、「中規模共同住宅開発用地」
として高いポテンシャルを持つ案件でした。
特に、約341㎡の敷地規模
準防火地域
南側道路
という条件は、大阪市内では希少性があります。
単身者向け共同住宅だけでなく、ファミリー向け賃貸住宅も検討できるため、
複数の事業計画を比較しながら進められる案件と考えられます。
※本記事は簡易事業計画に基づく概算検討です。