【案件レビュー】大阪市住吉区東粉浜3丁目｜20㎡×9戸・木造3階共同住宅を検討
公開日：2026年7月
今回検討したのは、大阪市住吉区東粉浜3丁目の売土地です。
販売価格3,980万円。
南海本線「粉浜」駅徒歩2分という駅近立地に加え、商業地域という条件を活かし、木造3階建・20㎡住戸×9戸の収益共同住宅として事業性を検討しました。
公簿面積は約43坪ありますが、前面道路が建築基準法第42条第2項道路であるため、セットバック後の仮有効面積約101.10㎡を基準にボリュームを検証しています。
物件概要
所在地：大阪市住吉区東粉浜3丁目
販売価格：3,980万円
公簿土地面積：142.64㎡（約43坪）
仮有効敷地面積：約101.10㎡（約30.58坪）
用途地域：商業地域
建ぺい率：80％
指定容積率：400％
防火指定：準防火地域
接道状況
・南側私道
幅員約1.82m、接道約13.98m
・西側私道
幅員約2.92m、接道約8.95m
道路種別：建築基準法第42条第2項道路
セットバック：約1.1m（仮）
私道負担：約15.33㎡
交通
・南海本線「粉浜」駅 徒歩2分
現況：上物あり
建築条件：なし
販売資料では、既存建物に賃借人2名が居住していると記載されています。事業化にあたっては、立退き条件や引渡し時期の確認が必要です。
実効容積率の検討
本物件の南側および西側道路は、建築基準法第42条第2項道路です。
道路中心線から2m後退し、将来的な道路幅員を4.0mとして容積率を検討します。
4.0m×商業地域の道路幅員係数0.6
↓
240％
指定容積率400％より道路幅員による制限が厳しいため、本検討では
実効容積率240％
を採用します。
容積率算定対象面積
仮有効敷地面積101.10㎡
×
実効容積率240％
↓
容積率算定対象面積 約242.64㎡
S-REALDEVE新基準に基づき、共同住宅の住戸専有面積を中心に容積率を検討します。
今回の計画では、20㎡×9戸
↓
住戸専有面積合計180㎡
となります。
住戸専有面積180㎡は、容積率算定対象面積約242.64㎡以内に十分収まる計画です。
延床面積
住戸専有面積
180㎡
＋
共用廊下・共用階段・PS・メーターボックス等
約30㎡
↓
延床面積 約210㎡
※共同住宅の共用廊下・共用階段等について、建築基準法上の容積率不算入規定を適用することを前提とした概算計画です。実際の不算入範囲は、詳細設計および建築確認申請時の確認が必要です。
建ぺい率検討
仮有効敷地面積
101.10㎡×建ぺい率80％
↓
許容建築面積 約80.88㎡
延床約210㎡を木造3階建てとした場合、1フロア平均床面積は約70㎡です。
許容建築面積約80.88㎡以内に収まるため、概算上は建ぺい率の範囲内で計画可能です。
ボリューム検討
今回の検討では、
木造3階建
20㎡住戸×9戸
1フロア3戸×3階
住戸専有面積合計180㎡
延床面積 約210㎡
を想定しました。
20㎡の1Kタイプを中心とし、駅近の利便性を重視する単身者、学生、若年社会人を主な入居ターゲットとする共同住宅です。
1フロア3戸の構成とすることで、限られた建築面積を効率的に活用しながら、9戸の収益規模を確保する計画です。
想定プラン
・木造3階建
・1フロア3戸
・20㎡住戸×9戸
・住戸専有面積合計180㎡
・延床約210㎡
・1Kタイプ中心
・オートロック
・宅配ボックス
・駐輪場
・ごみ置場を想定
想定賃料
20㎡住戸
月額6.5万円～7.2万円
※階数、方位、設備仕様、募集時期等により変動します。
年間満室想定収入
月額6.5万円の場合
6.5万/月×9戸×12か月
↓
約702万円
月額7.2万円の場合
7.2万円×9戸×12か月
↓
約778万円
年間満室想定収入は、
約702万円～778万円
と試算します。
想定建築費
延床面積210㎡
↓
約63.53坪
↓
63.53坪×75万円
↓
約4,765万円
※準防火地域に対応した木造3階共同住宅としての概算です。設備仕様や地盤条件等により変動します。
想定総事業費
土地価格
3,980万円
＋
建築費
約4,765万円
↓
約8,745万円
※既存建物の解体費、立退き費用、設計費、確認申請費、地盤改良費、外構費、融資費用、各種税金等は含まない概算です。
想定表面利回り
年間満室想定収入
約702万円～778万円
÷
総事業費
約8,745万円
約8.0％～8.9％
土地価格と建築費のみを対象とした概算では、S-REALDEVEの大阪案件における目標水準である表面利回り約7％を上回る可能性があります。
この案の良い点
✓ 南海本線「粉浜」駅徒歩2分
✓ 土地価格3,980万円
✓ 商業地域
✓ 二方道路に接している
✓ 木造3階建・20㎡×9戸を検討可能
✓ 住戸専有面積180㎡で容積率に余裕がある
✓ 1フロア3戸の効率的な計画
✓ 想定表面利回り約8％以上を狙える可能性
✓ 駅近の単身者向け賃貸需要が期待できる
注意点
・セットバック後の有効敷地面積は仮設定であり、確定測量と行政協議が必要
・南側および西側道路の中心線確定が必要
・私道負担、通行・掘削承諾、権利関係の確認
・既存建物に賃借人2名が居住中
・立退き条件、立退き費用、引渡し時期の確認
・既存建物の解体費用
・準防火地域に適合する木造3階共同住宅の仕様確認
・1フロア3戸と共用階段を配置できるか、詳細な平面検証が必要
・駐輪場、ごみ置場、避難経路等の配置確認
結論
大阪市住吉区東粉浜3丁目は、南海本線「粉浜」駅徒歩2分という高い交通利便性と、土地価格3,980万円という取得条件を備えた収益共同住宅向けの候補地です。
セットバックによって、公簿土地面積142.64㎡に対し、仮有効敷地面積は約101.10㎡まで減少する見込みですが、今回想定した
木造3階建・20㎡住戸×9戸・住戸専有面積180㎡・延床約210㎡
の計画は、実効容積率240％による容積率算定対象面積約242.64㎡以内に十分収まります。
土地価格と概算建築費のみで算出した想定表面利回りは、**約8.0％～8.9％**です。大阪案件の目標利回り約7％を上回る可能性があり、駅距離・戸数・取得価格・収益性のバランスが良い案件と考えられます。
一方、確定測量、セットバック、私道権利、既存賃借人の立退きなど、事業化前に解決すべき条件があります。これらの費用と期間を含めた最終的な収支確認が重要です。
※本記事は販売資料および概算条件に基づく事業シミュレーションです。セットバック、有効敷地、私道関係、容積率不算入、建築計画、立退き、建築費、賃料および収益性については、確定測量・行政協議・詳細設計・市場調査等により最終確認が必要です。
※詳細検討・行政協議のご希望の場合以下リンク先よりご依頼ください。
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