公開日：2026年7月

今回検討したのは、大阪市城東区関目1丁目の売土地です。
販売価格7,400万円。
大阪メトロ長堀鶴見緑地線・今里筋線「蒲生四丁目」駅徒歩7分の立地に加え、約43.5坪の整形に近い敷地と、南側公道約6.3mという道路条件を活かし、木造3階建ての収益共同住宅として事業性を検討しました。
販売資料では建築条件付き土地となっており、建築条件を外す場合は400万円の追加費用が必要とされています。

物件概要

所在地：大阪市城東区関目1丁目
販売価格：7,400万円
建築条件外しを含む土地価格：7,800万円
土地面積：143.80㎡（約43.49坪）
用途地域：第一種住居地域
建蔽率：80％
容積率：200％
防火指定：準防火地域
前面道路
・南側公道 約6.3m
・接道間口 約8.0m
交通
・大阪メトロ長堀鶴見緑地線・今里筋線
「蒲生四丁目」駅 徒歩7分
・おおさか東線
「JR野江」駅 徒歩12分
・京阪本線
「関目」駅 徒歩14分
現況：更地
建築条件：あり
※条件外しの場合は追加400万販売図面では、南向きで間口約8m、奥行約22.5mの整形に近い敷地として示されています。
容積率検討
本物件は第一種住居地域に位置します。
前面道路幅員は約6.3mです。
6.3m×住居系用途地域の道路幅員係数0.4
↓
252％
道路幅員による容積率252％に対し、指定容積率は200％のため、
許容容積率200％を採用します。

容積率算定対象面積

土地面積143.80㎡×容積率200％
↓
容積率算定対象面積 約287.60㎡
S-REALDEVEの新基準では、共同住宅の容積率について、住戸専有面積を中心に算定します。
今回の計画では、30㎡×9戸
↓
住戸専有面積合計270㎡
となります。
住戸専有面積270㎡は、容積率算定対象面積約287.60㎡以内に収まる計画です。
延床面積
住戸専有面積270㎡＋共用廊下・共用階段 30㎡
↓
延床面積 約300㎡

※共同住宅の共用廊下・共用階段等について、建築基準法上の容積率不算入規定を適用することを前提とした概算計画です。最終的な不算入面積は、詳細設計および建築確認申請時に確認が必要です。

建蔽率検討

土地面積143.80㎡×建蔽率80％
↓
許容建築面積 約115.04㎡
延床約300㎡を木造3階建てとした場合、1フロア平均は約100㎡です。
許容建築面積約115㎡以内に収まるため、概算上は木造3階建ての計画が可能です。
ボリューム検討
今回の検討では、
木造3階建30㎡住戸×9戸
住戸専有面積合計270㎡
延床面積 約300㎡を想定しました。
1フロア3戸、3階合計9戸を基本とする単身者・二人入居向け共同住宅を想定しています。
30㎡の住戸面積を確保することで、一般的な20～25㎡のワンルームよりも居住性を高め、単身者だけでなく二人入居や在宅勤務需要にも対応できる計画です。

想定プラン

・木造3階建
・1フロア3戸
・30㎡住戸×9戸
・住戸専有面積合計270㎡
・延床約300㎡
・1Kまたは1DKタイプ中心
・オートロック、宅配ボックスを想定

想定賃料

30㎡住戸
月額9.0万円～10.0万円

年間満室想定収入

月額9.0万円の場合
9.0万円×9戸×12か月
↓
約972万円

月額10.0万円の場合
10.0万円×9戸×12か月
↓
約1,080万円

年間満室想定収入は、
約972万円～1,080万円
と試算します。

想定収益率

【想定建築費】

延床面積300㎡
↓
約90.75坪
↓
90.75坪×75万円
↓
約6,806万円

【総事業費】

建築条件を外す場合の土地価格
7,800万円
＋
建築費
約6,806万円
↓
約1億4,606万円

※設計費、確認申請費、地盤改良費、外構費、融資費用、各種税金等は含まない概算です。

【想定表面利回り】

年間満室想定収入
約972万円～1,080万円÷総事業費約1億4,606万円
↓
約6.7％～7.4％

建築条件を外さず、指定業者との請負契約で建築する場合は、土地取得費は7,400万円となります。ただし、実際の建築単価や仕様について指定業者との確認が必要です。

この案の良い点

✓ 蒲生四丁目駅徒歩7分

✓ 約43.5坪のまとまった敷地

✓ 南側公道約6.3m・間口約8m

✓ 整形に近く、建物を配置しやすい

✓ 木造3階建・30㎡×9戸を検討可能

✓ 住戸専有面積270㎡は許容容積率内

✓ 30㎡住戸で単身者・二人入居の双方に対応しやすい

✓ 想定表面利回り約7％前後を狙える可能性

注意点

・建築条件付き土地であり、条件外しには400万円が必要

・指定建築業者を利用する場合は、建築費・仕様・工期の確認が必要

・30㎡×3戸を各階に配置できるか、階段や共用廊下を含む詳細設計が必要

・共同住宅共用部の容積率不算入について、確認申請時に適用範囲を確認

・駐輪場、ゴミ置場、メールボックス等の配置確認

・最新の建築費、賃料相場、空室率の精査

結論

大阪市城東区関目1丁目は、蒲生四丁目駅徒歩7分という交通利便性に加え、約43.5坪の敷地、南側公道約6.3m、間口約8mという共同住宅を計画しやすい条件を備えています。
今回の検討では、木造3階建・30㎡住戸×9戸・住戸専有面積270㎡・延床約300㎡
を想定しました。
S-REALDEVE新基準に基づき、容積率は住戸専有面積270㎡を中心に算定しています。許容容積率による上限約287.60㎡以内に収まるため、共用廊下・共用階段等の容積率不算入規定を適用できれば、延床約300㎡の計画が検討可能です。

土地価格と建築費のみで算出した想定表面利回りは約6.7％～7.4％となり、大阪案件の目標水準である7％前後を狙える可能性があります。
建築条件や建築費の精査は必要ですが、立地・敷地形状・住戸規模・収益性のバランスが良く、収益共同住宅として十分検討価値のある案件と判断しました。

※本記事は概算条件に基づく事業シミュレーションです。共同住宅共用部の容積率不算入を含む法規制、建築計画、建築費、賃料および収益性については、詳細設計、行政協議、市場調査等により最終確認が必要です。

※詳細検討ご希望の場合、以下リンク先よりご依頼ください。
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