【案件レビュー】大阪市大正区泉尾1丁目｜20㎡×6戸・木造3階共同住宅を検討
公開日：2026年7月
今回検討したのは、大阪市大正区泉尾1丁目の売土地です。
価格2,980万円。
大阪メトロ長堀鶴見緑地線「大正」駅徒歩8分、JR大阪環状線「大正」駅徒歩9分という利便性に加え、商業地域・容積率306％という開発条件を活かし、木造3階建ての収益共同住宅として事業性を検討しました。
物件概要
所在地：大阪市大正区泉尾1丁目
価格：2,980万円
土地面積：71.03㎡（約21.48坪）
用途地域：商業地域
建蔽率：80％
容積率：306％
前面道路
・東側 市認定道路 約5.1m
・接道間口 約4.6m
交通
・大阪メトロ長堀鶴見緑地線「大正」駅 徒歩8分
・JR大阪環状線「大正」駅 徒歩9分
現況：更地
建築条件：なし
容積率検討
本物件の前面道路幅員は約5.1mです。
5.1m×商業地域の道路幅員係数0.6
↓
306％
道路幅員による容積率と指定容積率が一致するため、
許容容積率306％を採用します。
許容延床面積
71.03㎡×306％
↓
約217.35㎡
今回想定する**延床約220㎡**は概ね許容延床面積に近い計画となるため、実施設計では共用部や壁厚等を考慮しながら最終調整を行うことを前提としています。
建蔽率検討
土地面積71.03㎡×建蔽率80％
↓
約56.82㎡
今回の計画は、木造3階建・1フロア2戸×3階（計6戸）
を想定しています。
1フロア約73㎡の延床となりますが、建築面積は約56㎡程度に抑え、バルコニーや共用階段などを含めた計画により成立性を検討する構想プランです。
ボリューム検討
今回の検討では、木造3階建
20㎡住戸×6戸
延床面積 約220㎡を想定しました。
住戸専有面積は20㎡×6戸
↓
120㎡
残り約100㎡を階段・共用廊下・PS・メーターボックス・バルコニー等の共用部分として想定しています。各階2戸配置とすることで、シンプルで管理しやすい共同住宅を計画しました。
想定プラン
・木造3階建
・20㎡住戸×6戸
・各階2戸配置
・延床約220㎡
・単身者向け共同住宅
想定賃料
20㎡住戸
月額6.5万円～7.0万円
年間満室想定収入
月額6.5万円の場合
6.5万円×6戸
×12か月
↓
約468万円
月額7.0万円の場合
7.0万円
×
6戸
×
12か月
↓
約504万円
年間満室想定収入は、
約468万円～504万円
と試算します。
想定収益率
【想定建築費】
延床面積220㎡
↓
約66.55坪
↓
66.55坪
×
75万円
↓
約4,990万円
【総事業費】
土地価格2,980万円
＋
建築費
約4,990万円
↓
約7,970万円
※設計費・確認申請費・外構費・地盤改良費・融資費用・各種税金等は含まない概算です。
【想定表面利回り】
年間満室想定収入
約468万円～504万円
÷
総事業費
約7,970万円
↓
約5.9％～6.3％
この案の良い点
✓ 大阪メトロ・JRの2路線利用可能
✓ 商業地域・容積率306％
✓ 前面道路約5.1mで計画しやすい
✓ 土地価格2,980万円と取得コストを抑えやすい
✓ 各階2戸・全6戸のシンプルなプラン
✓ 更地・建築条件なしで事業化しやすい
注意点
・許容延床面積に近い計画のため、詳細設計で面積調整が必要
・接道間口約4.6mのため、階段・共用部の配置計画を十分検討する必要がある
・建築費や賃料相場の変動によって収益性が変わる可能性がある
・法規制や行政協議の内容によって計画変更が生じる場合がある
結論
大阪市大正区泉尾1丁目は、商業地域・容積率306％・2駅2路線利用可能という条件を備えた、小規模収益共同住宅向けの開発用地です。
今回の検討では、
木造3階建・20㎡住戸×6戸・延床約220㎡（各階2戸）
を想定しました。
土地価格を抑えながら収益共同住宅を計画できる点が魅力であり、初期投資を比較的抑えた事業計画が期待できます。一方で、許容延床面積に近い計画となるため、実施設計では共用部や建物形状を含めた詳細な検証が重要となります。
※本記事は概算条件に基づく事業シミュレーションです。建築計画・法規制・建築コスト・賃料・収益性については、詳細設計・行政協議・市場調査等により最終確認が必要です。
※詳細検討ご希望の場合、以下リンク先よりご依頼ください。
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