公開日：2026年7月

今回検討したのは、大阪市東住吉区中野1丁目の売土地です。
販売価格3,480万円。
大阪メトロ谷町線「駒川中野」駅徒歩8分、近鉄南大阪線「今川」駅徒歩11分の立地に位置し、前面道路約6mという良好な道路条件を活かして、木造3階建・23㎡住戸×6戸の収益共同住宅として事業性を検討しました。

土地価格と建築費のバランスが良く、大阪市内で収益共同住宅を計画する候補地として検討価値のある案件です。

物件概要

所在地：大阪市東住吉区中野1丁目
販売価格：3,480万円
土地面積：86.47㎡（約26.15坪）
用途地域：第一種住居地域
建ぺい率：80％
容積率：200％
前面道路：公道約6.0m
接道間口：約5.76m
交通
・大阪メトロ谷町線「駒川中野」駅徒歩8分
・近鉄南大阪線「今川」駅徒歩11分
現況：古家付き
建築条件：なし

法規・ボリューム検討

前面道路は約6.0mの公道です。
第一種住居地域のため、道路幅員による容積率は240％となりますが、指定容積率200％が適用されます。

容積率算定（S-REALDEVE新基準）

土地面積
86.47㎡×200％
↓
容積率算定対象面積約172.94㎡
今回の計画では、
23㎡ × 6戸＝住戸専有面積138㎡
となり、容積率算定対象面積内に十分収まる計画です。

共同住宅の共用廊下・共用階段等については、建築基準法の容積率緩和規定を前提として検討しています。

建築計画

今回の計画では、

木造3階建
23㎡住戸×6戸
1フロア2戸
住戸専有面積138㎡
延床面積約168㎡

を想定しました。

1フロア2戸のシンプルな構成とすることで、住戸の独立性を確保しながら効率的な共用計画が可能です。

想定賃料

23㎡住居
月額7.8万円～8.3万円

年間満室想定収入

7.8万円×6戸×12か月
↓
約562万円
8.3万円×6戸×12か月
↓
約598万円
年間満室想定収入
約562万円～598万円

想定建築費

延床面積168㎡
↓
約50.82坪
↓
50.82坪×75万円
↓
約3,812万円

想定総事業費

土地価格3,480万円
＋
建築費約3,812万円
↓
約7,292万円

※設計費・確認申請費・地盤改良費・外構工事費・融資費用・各種税金等は含まない概算です。

想定表面利回り

年間満室想定収入
約562万円～598万円
÷
総事業費
約7,292万円
↓
約7.7％～8.2％

大阪案件として目標利回り約7％を上回る水準が期待できます。

この案の良い点

✅ 駒川中野駅徒歩8分・今川駅徒歩11分の2駅利用可能
✅ 前面道路約6mで建築計画を立てやすい
✅ 約26坪の整形に近い敷地
✅ 木造3階建・23㎡住戸×6戸の計画が可能
✅ 住戸専有面積138㎡で容積率に十分余裕がある
✅ 大阪案件の目標利回り約7％を上回る可能性

注意点

・古家解体費用の確認
・地盤調査結果による追加工事の可能性
・共同住宅共用部の容積率不算入範囲は確認申請時に最終確認が必要
・建築費・賃料相場・金利動向によって収益性は変動します

まとめ

大阪市東住吉区中野1丁目は、駅徒歩圏内の利便性に加え、前面道路約6mという良好な道路条件を備えた共同住宅向けの土地です。
今回の検討では、**木造3階建・23㎡住戸×6戸・延床約168㎡**の計画を想定しました。

S-REALDEVE新基準に基づき、住戸専有面積138㎡を容積率算定の基準とした結果、計画には十分な余裕があり、共用部分を含めた延床約168㎡の共同住宅が現実的に検討できます
また、概算では**表面利回り約7.7％～8.2％**が期待でき、大阪市内の収益共同住宅として収益性と実現性のバランスが取れた案件と判断しました。

今後は、詳細な設計・行政協議・市場調査を行うことで、さらに精度の高い事業計画の策定が可能になると考えられます。

※本記事は概算条件に基づく事業シミュレーションです。法規制、建築計画、共同住宅共用部の容積率不算入、建築費、賃料および収益性については、詳細設計・行政協議・市場調査等により最終確認を行ってください。

※詳細検討・行政協議のご希望の場合以下リンク先よりご依頼ください。
《上記案件の資料請求及び詳細検討・行政協議のご依頼はこちらから》

【案件レビュー】大阪市東住吉区中野1丁目｜23㎡×6戸・木造3階共同住宅を検討