【案件レビュー】大阪市東成区玉津3丁目
鶴橋駅徒歩8分｜木造3階建・20㎡×6戸の収益共同住宅を検討
今回検討したのは、大阪市東成区玉津3丁目の売土地です。
販売価格は2,880万円。
JR大阪環状線「鶴橋」駅徒歩約8分、大阪メトロ今里筋線「今里」駅徒歩9分と、複数路線を利用できる立地です。今回は、この駅距離と準工業地域という条件を活かし、
木造3階建
20㎡×2戸×3層
合計6戸
延床約150㎡
の収益共同住宅として事業性を検討します。
物件概要
所在地：大阪市東成区玉津3丁目
販売価格：2,880万円
公簿面積：106.54㎡
有効面積：約57.67㎡
用途地域：準工業地域
建ぺい率：80％
容積率：240％
防火指定：準防火地域
現況：更地
建築条件：なし
北側道路が幅員約2.7mの42条2項道路、東側道路が幅員約4.5mの42条1項3号道路となっています。
道路条件
販売資料では、
北側道路幅員約2.7m、42条2項道路
東側道路幅員約4.5m、42条1項3号道路
となっています。
4.5m ×0.6＝270％
指定容積率240％の方が小さいため、
実効容積率240％を想定します。
容積率の検討
有効面積57.67㎡に対して、57.67㎡ ×240％
＝約138.4㎡が容積率算定上の上限目安です。
今回の住戸専有面積は、
20㎡ ×6戸＝120㎡です。
150㎡ー120㎡＝30㎡は,
共用廊下・共用階段等の容積率不算入を活用する前提で検討します。
建築計画
今回の想定は、木造3階建、20㎡×6戸、延床約150㎡です。
想定住戸
20㎡前後の1Kを基本とします。
想定設備は、
-
- バス・トイレ別
-
- 室内洗濯機置場
-
- エアコン
-
- 2口コンロ
-
- オートロック
-
- 宅配ボックス
-
- 防犯カメラ
-
- インターネット無料。
鶴橋駅徒歩8分という立地を活かし、「コンパクトでも駅近・新築・設備充実」という商品設計を想定します。
想定賃料
販売資料には賃料情報はありません。
以下は事業シミュレーション上の仮定として、
月額6.3万円～6.8万円／戸で試算します。
年間満室想定収入
月額6.3万円の場合
6.3万円 ×6戸 ×12か月＝453.6万円／年
月額6.8万円の場合
6.8万円 ×6戸 ×12か月＝489.6万円／年
したがって、年間満室想定収入
約454～490万円と試算します。
1戸あたり土地取得原価
土地価格2,880万円を6戸で割ると、
2,880万円÷6戸＝480万円／戸です。
有効面積自体は小さいですが、6戸確保できれば、土地取得原価は比較的抑えられます。
想定建築費
延床150㎡は、約45.4坪です。木造3階共同住宅として、今回は概算坪90万円で試算します。
45.4坪 ×90万円＝約4,090万円です。
想定総事業費
土地価格
2,880万円
＋
想定建築費
約4,090万円
＝約6,970万円です。
※設計監理費、外構、地盤改良、融資費用、各種税金等は含まない概算です。
想定表面利回り
年間満室想定収入453.6万円の場合、
453.6万円÷6,970万円＝約6.5％
年間満室想定収入489.6万円の場合、
489.6万円÷6,970万円＝約7.0％
したがって、想定表面利回り 約6.5～7.0％となります。
この土地の良い点
JR大阪環状線「鶴橋」駅徒歩8分
大阪メトロ今里駅徒歩9分
土地価格2,880万円
準工業地域
指定容積率240％
角地
木造3階建で建築コストを抑えやすい
20㎡×6戸なら土地原価約480万円／戸
想定表面利回り6％台後半～7％程度を狙える可能性
注意点
本案件は、通常の整形地より確認事項が多い土地です。
-
- 公簿106.54㎡に対し有効面積57.67㎡
-
- 道路負担約45.45㎡
-
- 追加セットバック約5.46㎡
-
- 北側2.7mの42条2項道路
-
- 東側4.5mの42条1項3号道路
-
- 変形敷地
-
- 角地緩和の適用内容
-
- 1フロア約50㎡の成立性
-
- 共用階段・廊下の配置
-
- 採光・避難計画
-
- 20㎡住戸6戸に関する条例・行政指導
-
- 準防火地域の木造3階共同住宅仕様
の確認が重要です。
大阪市東成区玉津3丁目は、
「鶴橋徒歩8分 × 土地2,880万円 × 木造3階 × 6戸」
という組み合わせが魅力です。
土地取得原価は、約480万円／戸となります。また、仮定した賃料・建築費条件では、
想定表面利回り 約6.5～7.0％となり、収益性は十分検討できる水準です。
そのため、本案件は、「収益性は面白いが、設計検討がポイントとなる敷地」と判断します。
※掲載内容について
実際の建築可否、角地緩和、建ぺい率、容積率不算入、条例・行政指導、建築費、賃料および収益性については、行政調査・測量・詳細設計・市場調査等による最終確認が必要です。