【案件レビュー】大阪市浪速区大国1丁目｜25㎡×30戸・S造9階共同住宅を検討
公開日：2026年7月
今回検討したのは、大阪市浪速区大国1丁目の売土地です。
価格2億8,000万円。
大阪メトロ御堂筋線・四つ橋線「大国町」駅徒歩2分という優れた交通利便性に加え、商業地域・容積率400％という高い開発ポテンシャルを活かし、都市型収益マンションとしての事業性を検討しました。
物件概要
所在地：大阪市浪速区大国1丁目
価格：2億8,000万円
土地面積：204.22㎡
用途地域：商業地域
建蔽率：80％
容積率：400％
前面道路
・北側公道 約15.0m
・南側公道 約6.0m
交通
・大阪メトロ御堂筋線「大国町」駅 徒歩2分
・大阪メトロ四つ橋線「大国町」駅 徒歩2分
容積率検討
前面道路は北側約15.0m・南側約6.0mの二方道路です。
商業地域の道路幅員係数（0.6）を適用すると、北側道路では指定容積率400％を十分に満たすため、本計画では**容積率400％**を採用しました。
許容延床面積
204.22㎡ × 400％＝約816.88㎡
今回想定する**延床約1,000㎡**は、許容延床面積を超えるため、事業性を検討するための構想プランです。実際の事業化にあたっては、容積率の再検証や計画内容の調整が必要となります。
ボリューム検討
今回の構想では、
- S造9階建
- 25㎡住戸×30戸
- 延床約1,000㎡
を想定しました。
駅徒歩2分という立地を活かした都市型賃貸マンションとして、収益性・資産性の両面から検討しています。
想定賃料
25㎡住戸
月額9.5万円～10.5万円
年間満室想定収入
約3,420万円～3,780万円
想定収益率
【想定建築費】
延床約1,000㎡（約302.5坪）
302.5坪 × 120万円＝約3億6,300万円
【総事業費】
土地価格2億8,000万円＋ 建築費約3億6,300万円
＝約6億4,300万円
【想定表面利回り】
約5.3％～5.9％
この案の良い点
✓ 大国町駅徒歩2分の希少立地
✓ 商業地域・二方道路
✓ 北側約15m・南側約6mの道路条件
✓ 大阪都心部の安定した賃貸需要
✓ 将来的な資産価値にも期待
注意点
・今回の構想プラン（延床約1,000㎡）は、許容容積率から算出される概算延床面積を上回るため、事業化にあたっては計画の再調整が必要
・既存建物の解体費用
・高層建築に伴う行政協議
・最新の建築費・賃料相場の確認
結論
大阪市浪速区大国1丁目は、駅徒歩2分・商業地域・二方道路という優れた条件を備えた開発用地です。
今回の構想では**S造9階建・25㎡住戸×30戸・延床約1,000㎡**を検討しました。
一方で、この構想は現時点の許容延床面積を超えるため、実際の事業化には法規・設計面を含めた詳細な再検討が必要です。
※本記事は概算条件に基づく事業シミュレーションです。建築計画・法規制・建築コスト・賃料・収益性については、詳細設計・行政協議・市場調査等により最終確認が必要です。
※詳細検討ご希望の場合、以下リンク先よりご依頼ください。
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