【案件レビュー】大阪市生野区新今里3丁目｜20㎡×16戸・S造6階建て収益マンション計画
公開日：2026年7月
今回検討したのは、大阪市生野区新今里3丁目の売土地です。
価格4,500万円。
鉄奈良線「今里」駅徒歩7分という立地に加え、商業地域・容積率400％という条件を活かし、収益共同住宅としての成立性を検討しました。
物件概要
所在地：大阪市生野区新今里3丁目
価格：4,500万円
土地面積：106.46㎡
用途地域：商業地域
建蔽率：80％
容積率：400％
前面道路
・公道 約10.9m
交通
近鉄奈良線「今里」駅 徒歩7分
容積率検討
商業地域
前面道路 約10.9m
10.9m × 0.6＝654％
指定容積率400％以内のため、
**容積率400％**を採用します。
許容延床面積
106.46㎡×400％
↓
約425.84㎡
ボリューム検討
今回の検討では、S造6階建
20㎡住戸 ×16戸
延床面積 約420㎡を想定しました
住戸面積20㎡ ×16戸＝320㎡となり、共用廊下・階段・EV・PS・EPS等を含めても、許容延床面積内で十分計画可能なボリュームと考えられます。
想定プラン
・S造6階建
・20㎡住戸×16戸
・単身者向け都市型賃貸マンション
想定賃料
20㎡住戸
月額6.8万円～7.3万円
年間満室想定収入
約1,306万円～1,402万円
想定収益率
【想定建築費】
延床面積420㎡
↓
約127.05坪
↓
127.05坪 ×120万円
↓
約1億5,246万円
【総事業費】
土地価格4,500万円＋建築費約1億5,246万円
↓
約1億9,746万円
【想定表面利回り】
年間満室想定収入約1,306万円～1,402万円÷（土地価格＋建築費）約1億9,746万円
↓
約6.6％～7.1％
この案の良い点
✓ 商業地域・容積率400％
✓ 前面道路約10.9mで建築効率が高い
✓ 更地のため事業着手しやすい
✓ 約106㎡の整形地で計画しやすい
✓ S造6階・16戸の収益マンションが現実的
✓ 大阪市内の単身者需要が期待できる立地
✓ 表面利回り7％前後が狙える可能性
注意点
・近隣との日影・斜線・避難規定等の詳細確認
・建築確認申請時の法規確認
・EV・共用部を含めた詳細設計
・最新の建築費・賃料相場の確認
・金融機関の融資条件による収支変動
結論
大阪市生野区新今里3丁目は、商業地域・容積率400％・前面道路約10.9mという条件を備えた、事業性の高い開発用地です。今回の検討では、S造6階建・20㎡住戸×16戸・延床約420㎡を想定しました。土地価格と建築ボリュームのバランスが良く、容積率を十分に活用した都市型収益マンションとして成立性が高い計画です。大阪市内では比較的取得しやすい価格帯でありながら、単身者向け賃貸住宅として安定した需要が期待できることから、収益不動産として十分検討に値する案件と判断しました。
※本記事は簡易事業計画に基づく概算検討です。
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