【案件レビュー】大阪市生野区田島2丁目｜25㎡×8戸・木造3階共同住宅を検討

公開日：2026年6月

今回検討したのは、大阪市生野区田島2丁目の売土地。
価格2,480万円。
大阪メトロ千日前線「北巽」駅徒歩19分。
近隣商業地域の高い容積率を活かし、収益共同住宅としての成立性を検討しました。

物件概要

所在地：大阪市生野区田島2丁目
価格：2,480万円
土地面積：約127.32㎡
用途地域：近隣商業地域
建蔽率：80％
容積率：294％
防火指定：準防火地域
接道状況：西側公道約4.9m・東側私道約2.6m（二方道路）
駅距離：北巽駅徒歩19分

容積率検討

近隣商業地域のため、
4.9m × 0.6＝294％
となります。

許容延床面積

127.32㎡×294％＝約374㎡

建蔽率検討

準防火地域。
木造準耐火建築物を想定。
建蔽率80％ → 90％適用可能。

許容建築面積

127.32㎡×90％＝約114㎡

ボリューム検討

今回のボリューム検討では、木造3階建
25㎡ × 8戸
延床面積 約240㎡を想定。
許容延床面積374㎡に対して十分余裕があり、
計画成立性は高いと考えられます。

想定プラン

25㎡住戸8戸
木造3階共同住宅
単身者向け高品質賃貸住宅を想定。
一般的な20㎡クラスより居住性が高く、
長期入居や高めの賃料設定も期待できます。

想定賃料

25㎡住戸
月額6.5万円～7.2万円
満室想定年間収入
約624万円～691万円

想定収益性

想定建築費

延床面積240㎡
72.59坪
72.59坪 × 80万円＝約5,807万円

総事業費

土地価格2,480万円＋建築費5,807万円
＝総事業費　約8,287万円

表面利回り

年間満室想定収入
624万円～691万円÷総事業費8,287万円
＝表面利回り 約7.5％～8.3％

この案の良い点

✓ 土地約127㎡

✓ 近隣商業地域

✓ 容積率294％

✓ 二方道路

✓ 建蔽率緩和適用可能

✓ 25㎡×8戸計画が可能

✓ 競争力の高い住戸面積

✓ 大阪基準7％を上回る想定利回り

✓ 収益共同住宅向き

注意点

△ 北巽駅徒歩19分

△ セットバック部分の確認必要

△ 私道負担部分の確認必要

△ 周辺競合物件との賃料比較必要

△ 建築費上昇リスク

結論

今回の検討では、「高容積率を活かした中規模共同住宅案件」として十分な検討価値がある案件でした。
特に、土地約127㎡　近隣商業地域
容積率294％という条件に加え、25㎡×8戸、木造3階共同住宅の計画が成立可能であり、
表面利回り7.5％～8.3％を期待できる点は魅力的です。

25㎡住戸は商品力も高く長期的な競争力を確保しながら収益運用を目指せる案件と判断しました。

※本記事は簡易事業計画に基づく概算検討です。
※詳細検討ご希望の場合、以下リンク先よりご依頼ください。
　（詳細検討内容ー道路斜線、日影規制、高度斜線、該当行政の条例　他）

《上記案件の資料請求及び詳細検討依頼はこちらから》