【案件レビュー】大阪市生野区鶴橋1丁目
木造3階・20㎡×6戸の収益共同住宅を検討
今回検討したのは、大阪市生野区鶴橋1丁目の売土地です。
Osaka Metro千日前線・JR大阪環状線などが利用できる**「鶴橋」駅徒歩5分**。都心へのアクセス性に優れた立地で、コンパクトな新築収益共同住宅としての成立性を検討しました。
今回の想定計画は、
木造3階建
20㎡ × 6戸
延床約150㎡
です。
物件概要
- 所在地：大阪市生野区鶴橋1丁目
- 交通：各線「鶴橋」駅 徒歩5分
- 土地価格：3,180万円
- 登記面積合計：85.84㎡
- セットバック後有効面積：約75.25㎡
- 用途地域：準工業地域
- 建蔽率：80％
- 指定容積率：240％
- 前面道路：西側私道 約2.9m
- 接道間口：約8.3m
- 現況：一部更地・古家あり
- 建築条件：なし
土地は2筆合計85.84㎡で、セットバック後の有効部分は約75.25㎡。西側約2.9mの私道に約8.3m接道しセットバックが必要。
ボリューム検討
今回は、小規模な敷地と建築費のバランスを考え、S造ではなく木造3階建を想定します。
想定建物
- 構造：木造
- 階数：3階建
- 戸数：6戸
- 住戸面積：約20㎡／戸
- 専有面積合計：約120㎡
- 延床面積：約150㎡
- 想定間取り：1K
- エレベーター：なし
基本的な構成は、
1フロア2戸 × 3階 ＝ 6戸です。
コンパクトな建物とし、共用部をできるだけ効率化することで、建築コストを抑えた収益共同住宅を目指します。
容積率の検討
本件の指定容積率は**240％**です。
前面道路は現況約2.9mですが、セットバック後は原則として4m道路として扱う前提で検討します。
準工業地域の場合、道路幅員による容積率制限は、
4.0m × 0.6 ＝ 240％
となるため、指定容積率240％と一致します。
セットバック後有効面積約75.25㎡に対すると、
75.25㎡ × 240％
＝ 約180.6㎡
が容積対象床面積の上限目安となります。
建築計画イメージ
1階
- 20㎡ × 2戸
- エントランス
- 共用階段
- メーターボックス等
2階
- 20㎡ × 2戸
- 共用階段・廊下
3階
- 20㎡ × 2戸
- 共用階段・廊下
合計20㎡ × 6戸 ＝ 専有面積約120㎡を想定します。
賃料想定
鶴橋駅徒歩5分という交通利便性を評価し、20㎡クラスの新築1Kについて、
想定賃料：7.0万円／戸前後
を一つの目安として試算します。
満室想定年収
7.0万円 × 6戸 × 12か月＝ 504万円／年
収益シミュレーション
土地費
3,180万円
建築費
木造3階建・延床150㎡
約45.4坪
建築単価を概算で、
80万円／坪とすると、
45.4坪 × 80万円
＝ 約3,630万円
土地＋建物
3,180万円 ＋ 3,630万円
＝ 約6,810万円
想定表面利回り
満室想定年収504万円の場合、
504万円 ÷ 6,810万円 ×100＝ 約7.4％
となります。
賃料別シミュレーション
| 想定賃料 | 年間満室収入 | 表面利回り |
|---|---|---|
| 6.5万円 | 468万円 | 約6.9％ |
| 7.0万円 | 504万円 | 約7.4％ |
| 7.5万円 | 540万円 | 約7.9％ |
この案件では、7万円前後の賃料が確保できるかが事業成立の重要なポイントになります。
この案件の良い点
1．鶴橋駅徒歩5分
複数路線が利用できる鶴橋駅に近く、単身者向け賃貸住宅として高い交通利便性があります。
2．土地価格3,180万円
大阪市内の駅徒歩5分という条件を考えると、小規模収益共同住宅として検討しやすい土地価格です。
3．木造3階との相性
敷地規模から考えると、高層化するよりも、
木造3階・6戸
とすることで建築費を抑え、利回りを確保する考え方が適しています。
4．20㎡×6戸というシンプルな商品構成
単身者向け1Kとして、
1フロア2戸 × 3層
のシンプルな構成が可能で、共用部の効率化も図りやすい計画です。
注意点
1．セットバック
前面道路は約2.9mのため、建築時にはセットバックが必要
図面上では、有効面積は約75.25㎡
2．20㎡×6戸の詳細プラン
敷地がコンパクトなため、
- 共用階段
- 廊下
- PS・MB
- ゴミ置場
- 駐輪場
- 避難経路
などを含めて、6戸が効率良く納まるか詳細設計が必要。
3．既存建物・解体費
販売図面では、一部に古家が残っていることが確認できます。
そのため、実際の事業費には解体費を別途見込む必要があります。
4．建築費以外の事業費
今回の収支は土地費＋建築費による簡易試算です。
実際には、
- 設計料
- 確認申請費
- 地盤改良
- 外構工事
- 解体費
- インフラ工事
- 登記費用
- 融資費用
- 各種税金
などが加わります。
総合評価
大阪市生野区鶴橋1丁目は、
駅徒歩5分・土地3,180万円
という条件を活かし、
木造3階建・20㎡×6戸
のコンパクトな収益共同住宅とすることで、比較的事業収支を組み立てやすい案件です。
S造などで建物を大きくするのではなく、木造3階で建築費を抑え、6戸を効率良く配置することが本案件のポイントです。
想定賃料7万円の場合、土地＋建物ベースでは、
表面利回り約7.4％
となり、大阪エリアの新築収益物件として検討価値のある水準となります。
今回は20㎡×2戸／階が実際の敷地形状に無理なく納まるかを確認しながら、
詳細な平面計画・賃料査定・施工費の精査を進める案件です。
※本記事は公開資料をもとにした簡易的な事業性検討です。実際の建築可否・収益性・法令適合性を保証するものではありません。計画にあたっては行政確認が必要です。