【案件レビュー】大阪市西成区千本南1丁目｜25㎡×34戸・S造11階共同住宅を検討
公開日：2026年7月
今回検討したのは、大阪市西成区千本南1丁目の売土地です。
価格2億6,000万円。
南海本線「岸里玉出」駅徒歩4分、大阪メトロ四つ橋線「岸里」駅徒歩7分という交通利便性に加え、商業地域・容積率400％という高い開発ポテンシャルを活かし、都市型収益マンションとしての事業性を検討しました。
物件概要
所在地：大阪市西成区千本南1丁目
価格：2億6,000万円
土地面積：266.62㎡（約80.65坪）
用途地域：商業地域
建蔽率：80％
容積率：400％
前面道路
・東側公道 約27.0m
・接道 約15.4m
交通
・南海本線「岸里玉出」駅 徒歩4分
・大阪メトロ四つ橋線「岸里」駅 徒歩7分
現況：更地
建築条件：なし
容積率検討
本物件は商業地域に位置しています。
前面道路幅員は約27.0mです。
27.0m×商業地域の係数0.6
↓
1,620％
道路幅員による容積率は1,620％となり、指定容積率400％を上回るため、
許容容積率400％
を採用します。
許容延床面積
266.62㎡
×
400％
↓
約1,066.48㎡
今回想定する延床約1,050㎡は、許容延床面積内で計画可能です。
建蔽率検討
土地面積266.62㎡
×
建蔽率80％
↓
約213.30㎡
延床約1,050㎡を11階建とした場合、
1フロア平均約95.5㎡となり、概算上は建蔽率の範囲内で計画可能です。
ボリューム検討
今回の検討では、
S造11階建
25㎡住戸×34戸
延床面積 約1,050㎡
を想定しました。
住戸専有面積は
25㎡
×
34戸
↓
850㎡
となります。
残り約200㎡を共用廊下・エレベーター・階段・PS・メーターボックスなどの共用部分として想定しています。駅近立地と広い敷地を活かした、中高層の都市型収益マンション計画です。
想定プラン
・S造11階建
・25㎡住戸×34戸
・延床約1,050㎡
・エレベーター1基
・単身者向け都市型賃貸マンション
想定賃料
25㎡住戸
月額8.5万円～9.3万円
年間満室想定収入
月額8.5万円の場合
8.5万円×34戸×
12か月
↓
約3,468万円
月額9.3万円の場合
9.3万円×34戸×12か月
↓
約3,794万円
年間満室想定収入は、
約3,468万円～3,794万円
と試算します。
想定収益率
【想定建築費】
延床面積1,050㎡
↓
約317.63坪
↓
317.63坪×120万円
↓
約3億8,116万円
【総事業費】
土地価格
2億6,000万円
＋
建築費
約3億8,116万円
↓
約6億4,116万円
※設計費・確認申請費・地盤改良費・外構費・融資費用・各種税金等は含まない概算です。
【想定表面利回り】
年間満室想定収入
約3,468万円～3,794万円
÷
総事業費
約6億4,116万円
↓
約5.4％～5.9％
この案の良い点
✓ 南海本線「岸里玉出」駅徒歩4分・大阪メトロ四つ橋線「岸里」駅徒歩7分の2駅利用可能
✓ 約80坪の整形地
✓ 商業地域・容積率400％
✓ 前面道路約27m・接道約15.4mで計画しやすい敷地条件
✓ 延床約1,050㎡・34戸のボリュームを確保可能
✓ 更地・建築条件なしで事業化しやすい
✓ 大阪市中心部へのアクセスが良く、単身者向け賃貸需要が期待できる
注意点
・高層建築物に関する行政協議
・エレベーター・共用部を含めた詳細設計
・建築費・賃料相場・空室率の最新調査
・消防・避難計画・構造計画の確認
・金融機関の融資条件による事業収支の変動
結論
大阪市西成区千本南1丁目は、約80坪の整形地に加え、商業地域・容積率400％・前面道路約27mという優れた開発条件を備えた収益開発用地です。
今回の検討では、S造11階建・25㎡住戸×34戸・延床約1,050㎡を想定しました。
許容延床面積約1,066㎡の範囲内で計画可能なボリュームであり、駅近立地を活かした都市型収益マンションとして高い事業性が期待できます。土地規模・道路条件・容積率のバランスが良く、大阪市内でも競争力のある収益物件となる可能性があります。
※本記事は概算条件に基づく事業シミュレーションです。建築計画・法規制・建築コスト・賃料・収益性については、詳細設計・行政協議・市場調査等により最終確認が必要です。
※詳細検討ご希望の場合、以下リンク先よりご依頼ください。
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