【案件レビュー】大阪市西成区玉出中1丁目
木造3階建・20㎡×9戸の収益共同住宅を検討
今回検討したのは、大阪市西成区玉出中1丁目の売土地です。
販売価格は3,380万円
南海本線・高野線「岸里玉出」駅徒歩3分、大阪メトロ四つ橋線「玉出」駅も徒歩10分という、交通利便性の高い立地です。販売資料では公簿面積130.30㎡、既存建物ありの土地として掲載されています。
今回は、木造3階建
20㎡住戸×9戸
1フロア3戸×3層
延床210㎡
として、新築収益共同住宅の成立性を検討します。
物件概要
所在地：大阪市西成区玉出中1丁目
販売価格：3,380万円
公簿土地面積：130.30㎡
最寄駅：南海本線・高野線「岸里玉出」駅 徒歩3分
大阪メトロ四つ橋線「玉出」駅：徒歩10分
用途地域：第一種住居地域
建ぺい率：80％
指定容積率：240％防火指定：準防火地域
接道：北西側約4.0m道路
接道間口：約7.73m
現況：古家あり
既存建物は昭和48年築の木造2階建で延床面積200.58㎡。
本物件最大のポイント
本物件の最大の魅力は、「岸里玉出駅 徒歩3分 × 土地3,380万円」という組み合わせです。
大阪市内で駅徒歩3分の土地としては比較的取得価格を抑えやすく、木造3階建で戸数を確保することで、土地原価を効率的に各住戸へ配分できる可能性があります。
今回は25㎡程度の住戸ではなく、20㎡×9戸とすることで、収益性をより重視します。
販売資料の敷地図では、有効敷地面積 約114.84㎡として検討します。
実効容積率
第一種住居地域のため、道路幅員による容積率制限を考慮します。
前面道路を4.0mとして、4.0m ×0.4＝160％
有効敷地約114.84㎡に対して、
114.84㎡ ×160％＝容積率算定上限 約183.7㎡です。
建築ボリューム
今回の想定は、木造3階建、20㎡×9戸、延床約210㎡です。
住戸専有面積は、20㎡ ×9戸＝180㎡
となります。
その他、30㎡にて
-
- 共用階段
-
- 共用廊下
-
- エントランス
-
- その他共用部分
として想定します。
想定プラン
各階を、20㎡×3戸とし、合計9戸を想定します。
1戸あたり土地取得原価
大阪市内・駅徒歩3分という立地を考えると、土地原価約376万円／戸は注目できる水準です。
想定住戸
20㎡前後の1Kを基本とします。
コンパクトな住戸ですが、
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- バス・トイレ別
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- 室内洗濯機置場
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- 2口コンロ
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- エアコン
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- オートロック
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- 宅配ボックス
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- 防犯カメラ
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- インターネット無料
など、単身者ニーズの高い設備を確保することで商品力を高めます。
特に駅徒歩3分という立地では、住戸面積を多少コンパクトにする代わりに、
「駅近 × 新築 × 設備充実」で競争力を確保する考え方です。
収益シミュレーション
以下の賃料・建築費は販売資料記載ではなく、事業検討用の仮定です。
今回は20㎡の新築1Kとして、
想定賃料：月額6.0～6.5万円／戸で試算します。
月額6.0万円の場合
6.0万円×9戸×12か月
＝年間648万円
月額6.5万円の場合
6.5万円×9戸×12か月
＝年間702万円
したがって、年間満室想定収入 約648～702万円です。
想定建築費
延床210㎡は、
約63.5坪です。
木造3階共同住宅として、今回の概算検討では、坪90万円を仮定します。
63.5坪×90万円＝5,715万円
※実際の建築費は、防火仕様、地盤、設備仕様、外構、解体条件等によって変動します。
想定総事業費
土地価格
3,380万円
＋
概算建築費
約5,715万円
＝
約9,095万円と試算します。
設計監理費、解体費、外構、地盤改良、融資費用、各種税金等は別途必要です。
想定表面利回り
年間満室想定収入648万円の場合、
648万円÷9,095万円＝約7.1％
年間満室想定収入702万円の場合、
702万円÷9,095万円＝約7.7％
したがって、想定表面利回り 約7.1～7.7％となります。
大阪案件で目標としている表面利回り7％前後を狙える可能性があります。
この土地の良い点
岸里玉出駅徒歩3分
玉出駅徒歩10分
土地価格3,380万円
大阪市内の駅近案件
接道間口約7.73m
木造3階建で建築費を抑制
20㎡×9戸を確保できれば土地原価約376万円／戸
3戸×3層のシンプルな建物構成
想定表面利回り7％台を狙える可能性
注意点
一方、本案件では以下の確認が重要です。
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- 前面道路のセットバック確定面積
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- 有効敷地面積の確定
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- 20㎡住戸9戸の条例・行政指導上の確認
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- 共用廊下・階段の容積率不算入範囲
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- 3戸×3層の具体的な平面成立性
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- 採光・避難・防火計画
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- 準防火地域における木造3階共同住宅の仕様
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- 既存建物の解体費
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- 駐輪場・ごみ置場等の必要施設
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- 実勢賃料の詳細調査
仮定した賃料・建築費条件では、
想定表面利回り 約7.1～7.7％
となり、収益性を重視する大阪の新築木造共同住宅候補として検討価値があります。25㎡×8戸案より住戸面積はコンパクトになりますが、本物件は岸里玉出駅徒歩3分という立地があるため、「広さより駅近を重視する単身者向け新築1K」として商品設計する方向が有効と考えます。
※掲載内容について
本記事は販売資料を基礎に、S-REALDEVE独自の想定建築計画・概算条件を組み合わせて事業性を検討した参考シミュレーションです。条例・行政指導、建築費、賃料および収益性については最終確認が必要です。