【案件レビュー】大阪市都島区都島中通2丁目｜18㎡×5戸・木造3階共同住宅を検討
公開日：2025年6月
今回検討したのは、大阪市都島区都島中通2丁目の売土地。
価格2,480万円。
京橋駅徒歩9分。
準防火地域・容積300％という条件を活かし、木造共同住宅の成立性を検討しました。
物件概要
所在地：大阪市都島区都島中通2丁目
価格：2,480万円
土地面積：約56.97㎡
用途地域：第一種住居地域
建蔽率：80％
容積率：300％
防火指定：準防火地域
前面道路：約3.6m
容積率検討
前面道路約3.6m。
42条2項道路。
みなし道路幅員4mとして算定。
住居系用途地域のため、4m × 0.4 = 160％
容積率は160％制限となります。
許容延床面積
56.97㎡×160％
↓
約91㎡
建蔽率検討
本案件は準防火地域。
木造準耐火建築物を想定。
そのため、建蔽率：80％ → 90％
まで緩和可能。
許容建築面積
56.97㎡×90％
↓
約51㎡
共用部・階段想定：約6㎡
↓
住戸配置可能面積：約45㎡
ボリューム検討
今回の簡易ボリューム検討では、木造3階建て
18㎡ × 5戸
延床面積 約110㎡で検討。
ボリューム上のポイント
建蔽率側では、18㎡ × 2戸／階に近い水準まで成立。
一方で、前面道路幅員による容積率制限
（160％）の影響が大きく、延床調整が必要となる案件です。
想定プラン
18㎡住戸。
単身者向け共同住宅を想定。
京橋駅徒歩圏という立地を活かした、都市型レジデンス向け案件です。
想定賃料
18㎡住戸。
想定賃料：月額7.0〜7.8万円前後
満室想定：年間約420〜470万円前後
この案件の良い点
✓ 京橋駅徒歩9分
✓ 準防火地域
✓ 建蔽率90％適用可能
✓ 4駅6沿線利用可能
✓ 木造共同住宅向き
✓ 18㎡基準対応可能
注意点
△ 前面道路3.6m
△ 容積率160％制限
△ セットバックあり
△ 延床調整必要
△ 共用率の影響あり
結論
今回の検討では、「駅徒歩圏・都市型木造共同住宅案件」として成立。
特に、準防火地域による建蔽率緩和が事業性に寄与する案件でした。
一方で、前面道路幅員による容積率制限の影響が大きく、
延床・戸数バランスの調整が重要となる案件です。
18㎡ × 5戸の木造3階共同住宅として成立。
※本記事は簡易事業計画に基づく概算検討です。