【案件レビュー】大阪市阿倍野区丸山通1丁目｜25㎡×10戸・S造5階共同住宅を検討
公開日：2026年7月
今回検討したのは、大阪市阿倍野区丸山通1丁目の売土地です。
価格7,180万円。
大阪メトロ谷町線「阿倍野」駅徒歩8分をはじめ、昭和町駅・天王寺駅・天下茶屋駅も利用できる交通利便性に加え、南向き・間口約8.6mという敷地条件を活かし、都市型収益マンションとしての事業性を検討しました。
物件概要
所在地：大阪市阿倍野区丸山通1丁目1-15
価格：7,180万円
土地面積：128.29㎡（約38.8坪）
用途地域：第二種中高層住居専用地域
建蔽率：60％
指定容積率：300％
防火指定：準防火地域
前面道路
・南側公道 約5.2m
・接道間口 約8.6m
交通
・大阪メトロ谷町線「阿倍野」駅 徒歩8分
・大阪メトロ御堂筋線「昭和町」駅 徒歩14分
・JR大阪環状線「天王寺」駅 徒歩15分
・南海高野線「天下茶屋」駅 徒歩15分
現況：上物あり
建築条件：なし
販売資料では、南向きで日当たりが良く、約8.6mの間口を確保した敷地として示されています。隣地との連棟住宅については、切り離し同意を取得できる旨の記載があります。
容積率検討
本物件は第二種中高層住居専用地域です。
前面道路幅員は約5.2mとなるため、道路幅員による容積率制限を確認します。
5.2m×住居系用途地域の係数0.4
↓
208％
指定容積率300％より厳しいため、本検討では
許容容積率208％を採用します。
許容延床面積
128.29㎡×208％
↓
約266.84㎡
今回想定する延床面積約265㎡は、道路幅員による容積率制限を考慮した許容延床面積内に収まります。
建蔽率検討
128.29㎡×建蔽率60％
↓
許容建築面積 約76.97㎡
延床約265㎡を5階建てで単純平均すると、1フロア当たり約53㎡となります。
概算上は建蔽率の範囲内で検討可能ですが、階段・エレベーター・共用廊下を含めた詳細な平面計画が必要です。
ボリューム検討
今回の検討では、
S造5階建
25㎡住戸×10戸
延床面積 約265㎡
を想定しました。
住戸専有面積は、
25㎡×10戸
↓
250㎡
となります。延床面積との差額約15㎡を、階段・共用廊下・PS・メーターボックス等の共用部分として想定しています。
駅徒歩圏と南向きの敷地条件を活かし、単身者向けの都市型共同住宅として検討しました。
想定プラン
・S造5階建
・25㎡住戸×10戸
・延床約265㎡
・単身者向け共同住宅
・1Kタイプ中心
・エレベーターの有無は詳細設計で比較検討
想定賃料
25㎡住戸
月額7.5万円～8.3万円
年間満室想定収入
月額7.5万円の場合
7.5万円×10戸×12か月
↓
約900万円
月額8.3万円の場合
8.3万円×10戸×12か月
↓
約996万円
年間満室想定収入は、
約900万円～996万円
と試算します。
想定収益率
【想定建築費】
延床面積265㎡
↓
約80.16坪
↓
80.16坪×120万円
↓
約9,619万円
【総事業費】
土地価格
7,180万円
＋
建築費
約9,619万円
↓
約1億6,799万円
※設計費、確認申請費、解体費、地盤改良費、外構費、融資費用、各種税金等は含まない概算です。
【想定表面利回り】
年間満室想定収入
約900万円～996万円
÷
総事業費
約1億6,799万円
↓
約5.4％～5.9％
この案の良い点
✓ 大阪メトロ谷町線「阿倍野」駅徒歩8分
✓ 天王寺・昭和町・天下茶屋方面も利用可能
✓ 南向きで日当たりが期待できる
✓ 接道間口約8.6mで建物配置を検討しやすい
✓ S造5階建・10戸の都市型共同住宅を計画可能
✓ 延床約265㎡で許容容積率内に収まる
✓ 阿倍野区の安定した住宅需要が期待できる
注意点
・指定容積率300％ではなく、道路幅員による制限から許容容積率208％を採用する必要がある
・既存建物および連棟部分の切り離し・解体条件の確認
・階段やエレベーターを含めた共用部面積の詳細検討
・準防火地域に対応した建築仕様の確認
・最新の建築費、賃料相場、空室率の精査
・設計費、解体費等を含めた総事業費の再計算
結論
大阪市阿倍野区丸山通1丁目は、阿倍野駅徒歩8分という交通利便性に加え、南向き・間口約8.6mという、共同住宅を検討しやすい条件を備えた土地です。
指定容積率は300％ですが、前面道路幅員約5.2mによる容積率制限を考慮すると、許容容積率は208％、許容延床面積は約266.84㎡となります。今回想定したS造5階建・25㎡住戸×10戸・延床約265㎡の計画は、概算上、許容延床面積内に収まります。
一方、土地価格と建築費のみで算出した想定表面利回りは約5.4％～5.9％であり、大阪案件の目標水準である7％には届かない見込みです。立地や敷地条件は魅力的ですが、収益性を重視する場合は、土地価格、賃料設定、建築費、エレベーターの有無を含めた追加検討が必要な案件です。
※本記事は概算条件に基づく事業シミュレーションです。建築計画、法規制、建築コスト、賃料および収益性については、詳細設計、行政協議、市場調査等により最終確認が必要です。
※詳細検討ご希望の場合、以下リンク先よりご依頼ください。
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