【案件レビュー】大阪府柏原市古町1丁目
25㎡住戸×23戸・S造5階共同住宅を検討
今回検討したのは、大阪府柏原市古町1丁目の売土地です。
販売価格は5,180万円。
JR関西本線「柏原」駅徒歩2分という駅近立地に加え、土地面積198.11㎡、近隣商業地域・指定容積率300％という条件を活かし、今回は、
S造5階建・25㎡住戸×23戸・延床約650㎡
の収益共同住宅として事業性を検討しました。
販売資料では、土地面積198.11㎡、現況更地、建築条件なし、近隣商業地域、建ぺい率80％、容積率300％、準防火地域となっています。
物件概要
所在地：大阪府柏原市古町1丁目1-5
販売価格：5,180万円
土地面積：198.11㎡
地目：宅地
都市計画：市街化区域
用途地域：近隣商業地域
建ぺい率：80％
指定容積率：300％
地域地区：準防火地
現況：更地
建築条件：なし
私道負担：なし
地勢：平坦
販売資料では、公共上下水道・都市ガス・電気の設備条件も記載されています。
交通アクセス
JR関西本線「柏原」駅 徒歩2分
駅徒歩2分という条件は、本案件の大きな強みです。
23戸規模の共同住宅では、土地価格だけでなく入居率を維持しやすい駅距離が重要になります。今回のように「駅徒歩2分＋中規模共同住宅」という組み合わせは、賃貸募集だけでなく、将来的な一棟収益物件としての売却時にも評価しやすいポイントです。
道路・敷地条件
販売資料では二方向に道路があります。
東側：公道・幅員約6.5m・接面約3.3m
西側：公道・幅員約3.1～3.7m・接面約9.3m
また、セットバック「有」と記載されています。
東側6.5m道路が容積率算定上利用できることを前提とすると、近隣商業地域の道路幅員による容積率は、
6.5m × 0.6
↓
390％
となります。
指定容積率300％の方が厳しいため、
実効容積率300％を想定します。
ただし、東側の接道長が約3.3mとされているため、今回想定する23戸規模の共同住宅については、大阪府・柏原市の条例等を含めた接道条件の確認が重要です。
容積率の検討
土地面積198.11㎡に対して、
198.11㎡ ×300％
↓
容積率算定上限 約594.33㎡
となります。
今回の住戸専有面積は、
25㎡ ×23戸
↓
575㎡
です。
したがって、住戸専有面積だけを見ると、
594.33㎡ −575㎡
↓
約19.33㎡
の余裕があります。
一方、今回の想定延床面積は約650㎡です。
650㎡ −594.33㎡
↓
約55.67㎡
となります。
したがって今回の650㎡案は、共用廊下・共用階段等について約55.7㎡以上の容積率不算入部分を確保できることを前提とした計画です。
建築計画（想定）
今回の計画は、
S造5階建
25㎡住戸×23戸
延床面積 約650㎡
です。
住戸専有面積合計は、
25㎡ ×23戸
↓
575㎡
となります。
23戸を5層で構成するため、例えば、
1階：3戸
2～5階：5戸
↓
合計23戸
1階にはエントランス・オートロック・宅配ボックス・駐輪場・ごみ置場等を配置し、2～5階で住戸効率を高める構成を検討します。
建ぺい率の検討
土地面積198.11㎡
×
建ぺい率80％
↓
許容建築面積 約158.49㎡
です。
延床650㎡を5階で単純平均すると、
650㎡ ÷5
↓
約130㎡／階
となります。
単純計算上は許容建築面積約158.5㎡以内です。
したがって、敷地面積と建ぺい率の関係だけを見れば、5階建とすることで650㎡程度の延床を確保しやすい構成です。
実際には、セットバック後の敷地面積・建築面積算定・階段・EV・避難経路等を含めて詳細設計で確認します。
想定住戸プラン
25㎡住戸は、単身者向けの1K～1DKを中心に想定します。
設備仕様として、
バス・トイレ別
- 独立洗面化粧台
- 室内洗濯機置場
- 浴室乾燥機
- 2口コンロ
- オートロック
- 宅配ボックス
- 防犯カメラ
- インターネット無料
- エアコン
- 駐輪場
を想定します。
柏原駅徒歩2分という立地を考えると、単純に低賃料で競争するよりも、新築・駅近・設備仕様をセットにして商品力を高めることが重要です。
想定賃料
今回は事業シミュレーションとして、新築25㎡住戸を、
月額6.0万円～6.5万円／戸
で設定します。
※販売資料には賃貸相場の記載がないため、この賃料は今回の事業シミュレーション上の想定値です。公開前または取得判断時には、柏原駅周辺の新築・築浅20～30㎡クラスの成約・募集事例による市場調査が必要です。
年間満室想定収入
月額6.0万円の場合
6.0万円 ×23戸 ×12か月
↓
1,656万円／年
月額6.5万円の場合
6.5万円 ×23戸 ×12か月
↓
1,794万円／年
したがって、年間満室想定収入 約1,656万円～1,794万円と試算します。
1戸あたり土地取得原価
土地価格5,180万円に対して23戸を確保した場合、
5,180万円 ÷23戸
↓
約225万円／戸となります。
これは今回の案件の非常に大きな強みです。
駅徒歩2分の土地で、1戸あたり土地取得原価を約225万円まで抑えられる可能性があるため、建築費を適切にコントロールできれば収益性が期待できます。
想定建築費
延床650㎡
↓
約196.6坪
S造5階建として、今回は概算、
坪115万円
で試算します。
196.6坪 ×115万円
↓
約2億2,610万円
とします。
※実際の建築費は地盤・基礎・杭、構造計画、EV、消防設備、準防火地域への対応、設備仕様、外構、施工条件等により変動します。
想定総事業費
土地価格
5,180万円
＋
想定建築費
約2億2,610万円
↓
約2億7,790万円
※設計監理費、確認申請費、地盤改良・杭工事、外構工事、融資費用、税金、各種負担金等は含まない概算です。
想定表面利回り
年間満室想定収入
約1,656万円～1,794万円
÷
想定総事業費 約2億7,790万円
↓
約6.0％～6.5％
と試算します。
大阪案件で目標としている表面利回り7％前後には現状届きませんが、建築費・賃料設定によって改善余地があります。
収益性改善のポイント
今回の最大の強みは、**土地価格ではなく「1戸あたり土地原価の低さ」**です。
23戸を確保できれば約225万円／戸。
そのため、今後は建築単価の圧縮が重要になります。
例えば建築単価を、坪115万円 → 坪105万円
まで抑えられた場合、196.6坪 ×105万円
↓
約2億640万円
土地価格との合計は、約2億5,820万円となります。
年間満室収入1,794万円の場合、
1,794万円 ÷2億5,820万円
↓
表面利回り 約6.9％まで改善します。
つまり、この案件はS造5階の建築費を坪105万円前後までコントロールできれば、大阪案件の目標7％にかなり近づく計画です。
この計画の良い点
✅ JR「柏原」駅徒歩2分
✅ 土地約198㎡・約60坪のまとまった規模
✅ 近隣商業地域
✅ 指定容積率300％
✅ 東西二方向道路
✅ 現況更地
✅ 建築条件なし
✅ S造5階・23戸の中規模共同住宅を検討
✅ 1戸あたり土地取得原価約225万円
✅ 25㎡×23戸による土地原価の分散
✅ 建築費を抑えられれば表面利回り7％前後を狙える可能性
注意点
- 東側公道への接面約3.3mについて共同住宅の接道条件を要確認
- 西側道路幅員約3.1～3.7mのためセットバックあり
- セットバック後の確定有効敷地面積を要確認
- S造5階・25㎡×23戸が実際に配置可能か詳細設計が必要
- 延床650㎡に対して約55.7㎡以上の容積率不算入部分が必要
- EV・階段・共用廊下を含めたレンタブル比の確認が必要
- 準防火地域への対応が必要
- 23戸規模に必要となる駐輪場・ごみ置場等の条例・要綱を確認
- 建築費は地盤・杭・構造計画等により変動する可能性
- 想定賃料6.0～6.5万円は市場調査による確認が必要
総合評価
大阪府柏原市古町1丁目は、JR柏原駅徒歩2分という駅近立地と、約198㎡の土地、近隣商業地域・指定容積率300％という条件を持つ中規模収益マンション候補地です。
今回想定した、S造5階建・25㎡×23戸・延床約650㎡では、住戸専有面積合計575㎡。
土地面積198.11㎡に対する容積率算定上限は約594.3㎡となるため、延床650㎡を成立させるには、共用廊下・階段等の容積率不算入を約55.7㎡以上確保することが前提となります。
土地価格5,180万円に対して23戸を想定した場合、
1戸あたり土地取得原価 約225万円
という低い土地原価が最大の魅力です。
想定賃料6.0～6.5万円の場合、年間満室想定収入は約1,656～1,794万円。
坪115万円で建築した場合の概算表面利回りは約6.0～6.5％ですが、建築単価を坪105万円程度まで合理化できれば、約6.9％まで改善する可能性があります。したがって、本案件は、「土地を安く取得し、23戸まで戸数を確保し、S造5階の建築費を抑える」
ことが事業成立のポイントになります。
一方で、販売資料上の東側接道約3.3m、西側道路のセットバックは重要な確認事項です。
この接道条件と23戸共同住宅の条例適合性がクリアできれば、駅徒歩2分という立地を活かしながら、大阪案件の目標利回り7％前後を狙える可能性のある案件として、詳細検討する価値が高いと判断します。
※掲載内容について
本記事は販売資料および概算条件に基づき、S-REALDEVE独自の視点で事業性をシミュレーションした参考資料です。
販売資料から確認できる土地価格、土地面積、用途地域、建ぺい率、容積率、道路条件、交通条件、現況等と、S造5階建・25㎡×23戸・延床約650㎡という想定建築計画を組み合わせて検討しています。
建築可能面積、セットバック後の有効敷地、接道条件、容積率不算入、条例適合性、構造計画、地盤・杭、建築費、賃料および収益性については、確定測量・行政調査・詳細設計・建築確認申請・市場調査等による最終確認が必要です。