【案件レビュー】東京都府中市寿町2丁目｜25㎡×25戸・S造5階共同住宅を検討
公開日：2026年7月
今回検討したのは、東京都府中市寿町2丁目の売土地です。
価格2億2,000万円。
JR武蔵野線「北府中」駅徒歩5分、京王線「府中」駅徒歩12分という交通利便性に加え、近隣商業地域・容積率300％という開発ポテンシャルを活かし、都市型収益マンションとしての事業性を検討しました。
物件概要
所在地：東京都府中市寿町2丁目
価格：2億2,000万円
土地面積：237.38㎡（約71.80坪）
用途地域：近隣商業地域
建蔽率：80％
容積率：300％
前面道路
・南西側公道 約16.6m
・北東側公道 約3.6m
交通
・JR武蔵野線「北府中」駅 徒歩5分
・京王線「府中」駅 徒歩12分
・京王競馬場線「府中本町」駅 徒歩18分
現況：建物あり
建築条件：なし
容積率検討
本物件は近隣商業地域に位置しています。
前面道路幅員は南西側約16.6mです。
16.6m
×
近隣商業地域の係数0.6
↓
996％
道路幅員による容積率は996％となり、指定容積率300％を上回るため、
許容容積率300％
を採用します。
許容延床面積
237.38㎡
×
300％
↓
約712.14㎡
今回想定する延床約700㎡は、許容延床面積内で計画可能です。
建蔽率検討
土地面積237.38㎡
×
建蔽率80％
↓
約189.90㎡
延床約700㎡を5階建とした場合、
1フロア平均約140㎡となり、概算上は建蔽率の範囲内で計画可能です。
ボリューム検討
今回の検討では、S造5階建
25㎡住戸×25戸
延床面積 約700㎡
を想定しました。
住戸専有面積は、
25㎡×25戸
↓
625㎡
となります。
残り約75㎡を共用廊下・エレベーター・階段・PS・メーターボックスなどの共用部分として想定しています。駅近立地と約72坪の敷地を活かした、単身者向け都市型収益マンション計画です。
想定プラン
・S造5階建
・25㎡住戸×25戸
・延床約700㎡
・エレベーター1基
・単身者向け都市型賃貸マンション
想定賃料
25㎡住戸
月額8.5万円～9.5万円
年間満室想定収入
月額8.5万円の場合
8.5万円×25戸×12か月
↓
約2,550万円
月額9.5万円の場合
9.5万円×25戸×12か月
↓
約2,850万円
年間満室想定収入は、
約2,550万円～2,850万円
と試算します。
想定収益率
【想定建築費】
延床面積700㎡
↓
約211.75坪
↓
211.75坪×120万円
↓
約2億5,410万円
【総事業費】
土地価格
2億2,000万円
＋
建築費
約2億5,410万円
↓
約4億7,410万円
※設計費・確認申請費・地盤改良費・外構費・融資費用・各種税金等は含まない概算です。
【想定表面利回り】
年間満室想定収入
約2,550万円～2,850万円
÷
総事業費
約4億7,410万円
↓
約5.4％～6.0％
この案の良い点
✓ 約72坪のまとまった敷地
✓ 近隣商業地域・容積率300％
✓ 南西側約16.6m道路に接道
✓ S造5階建・25戸のボリュームを確保可能
✓ 北府中駅徒歩5分・府中駅徒歩12分の2駅利用可能
✓ 建築条件なしで自由度の高い計画が可能
✓ 東京エリアとしては比較的まとまった規模の収益マンションを計画できる
注意点
・既存建物の解体費用
・北東側道路（約3.6m）の道路後退・法規確認
・高層共同住宅に伴う行政協議
・エレベーター・共用部を含めた詳細設計
・建築費・賃料相場・空室率の最新調査
・金融機関の融資条件による事業収支の変動
結論
東京都府中市寿町2丁目は、約72坪の敷地に加え、近隣商業地域・容積率300％・南西側約16.6m道路という優れた条件を備えた収益開発用地です。
今回の検討では、S造5階建・25㎡住戸×25戸・延床約700㎡を想定しました。
許容延床面積約712㎡の範囲内で計画可能なボリュームであり、駅徒歩5分という利便性を活かした都市型収益マンションとして十分な事業性が期待できます。東京エリアにおいて、戸数・収益性・資産価値のバランスが取れた開発候補地と考えられます。
※本記事は概算条件に基づく事業シミュレーションです。建築計画・法規制・建築コスト・賃料・収益性については、詳細設計・行政協議・市場調査等により最終確認が必要です。
※詳細検討ご希望の場合、以下リンク先よりご依頼ください。
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