【案件レビュー】東京都東大和市向原4丁目
20㎡住戸×9戸・木造3階共同住宅を検討
今回検討したのは、東京都東大和市向原4丁目の売土地です。
販売価格は3,780万円。
西武拝島線「東大和市」駅徒歩11分、土地面積125.88㎡という条件を活かし、**木造3階建・20㎡住戸×9戸・延床約230㎡**の収益共同住宅として事業性を検討しました。
販売資料では、第二種中高層住居専用地域、建ぺい率60％、指定容積率200％、北側公道約11.0mに接する土地として登録されています。現況は古家ありです。
物件概要
所在地：東京都東大和市向原4丁目
販売価格：3,780万円
土地面積：125.88㎡（約38.08坪）
土地権利：所有権
地目：宅地
用途地域：第二種中高層住居専用地域
建ぺい率：60％
指定容積率：200％
前面道路：北側公道 約11.0m
現況：古家あり
建築条件：なし
最寄駅：西武拝島線「東大和市」駅 徒歩11分
実効容積率の検討
本物件は第二種中高層住居専用地域です。
前面道路幅員約11.0mより、
11.0m × 0.4
↓
440％
となります。
指定容積率200％の方が厳しいため、
実効容積率200％
を採用します。
容積率算定対象面積
土地面積
125.88㎡
×
200％
↓
容積率算定対象面積 約251.76㎡
今回の計画では、
20㎡ × 9戸
↓
住戸専有面積180㎡
となります。
容積率算定対象面積約251.76㎡に対して余裕があり、共同住宅として詳細な計画を検討できるボリュームです。
建築計画（想定）
今回の検討では、
木造3階建
20㎡住戸×9戸
を想定しました。
住戸構成は、
1フロア3戸 × 3階
を基本とするシンプルなプランを想定します。
住戸専有面積合計は、
20㎡ × 9戸
↓
180㎡
です。
延床面積の検討
住戸専有面積
180㎡
＋
共用階段・共用廊下・エントランス・PS・MB等
約50㎡
↓
延床面積 約230㎡
木造3階建とすることで、S造と比較して建築コストを抑えながら、9戸の収益住戸を確保することを狙った計画です。
建ぺい率の検討
土地面積
125.88㎡
×
60％
↓
許容建築面積 約75.53㎡
延床約230㎡を3階建とすると、
1フロア平均
約76.7㎡
となります。
単純平均では許容建築面積約75.53㎡に対してわずかに上回るため、延床230㎡を成立させるには各階面積の調整が必要です。
例えば1階をやや小さくするなど、建築面積を75㎡程度に抑えながら、上階の床面積を調整する詳細設計が必要になります。この点は本案件で特に確認したいポイントです。
想定プラン
- 木造3階建
- 20㎡住戸×9戸
- 1フロア3戸
- 住戸専有面積合計約180㎡
- 延床約230㎡
- オートロック
- 宅配ボックス
- 防犯カメラ
- 駐輪場
- ごみ置場
想定賃料
20㎡住戸
月額6.5万円～7.0万円
※販売資料には賃料情報の記載がないため、本記事上の事業シミュレーションとして設定した想定値です。完成時期・設備仕様・募集条件・周辺競合物件等により変動します。
年間満室想定収入
月額6.5万円の場合
6.5万円 × 9戸 × 12か月
↓
約702万円
月額7.0万円の場合
7.0万円 × 9戸 × 12か月
↓
約756万円
年間満室想定収入は、
約702万円～756万円
と試算します。
想定建築費
延床面積230㎡
↓
約69.6坪
仮に木造共同住宅の概算建築単価を100万円／坪として試算すると、
69.6坪 × 100万円
↓
約6,960万円
※建築単価は本記事上の事業シミュレーション条件です。地盤改良、設備仕様、防火仕様、施工条件、資材価格等により変動します。
想定総事業費
土地価格
3,780万円
＋
建築費
約6,960万円
↓
約1億740万円
※既存建物解体費、設計監理費、確認申請費、外構工事、地盤改良費、融資費用、税金等は含まない概算です。
想定表面利回り
年間満室想定収入
約702万円～756万円
÷
想定総事業費
約1億740万円
↓
約6.5％～7.0％
概算では、東京案件の目標水準である**表面利回り約6％を上回り、条件によっては約7％**まで狙える可能性があります。
土地価格3,780万円に対して9戸を確保できるため、
1戸あたり土地取得原価は約420万円
となります。
木造3階建によって建築コストを抑えられる点も、本案件の収益性を支えるポイントです。
この計画の良い点
✅ 土地価格3,780万円と東京都内案件として比較的抑えられている
✅ 東大和市駅徒歩11分
✅ 前面道路約11.0mで道路幅員制限の影響を受けない
✅ 実効容積率200％を確保
✅ 20㎡住戸×9戸のコンパクト共同住宅を検討可能
✅ 木造3階建によって建築費を抑えやすい
✅ 概算表面利回り約6.5％～7.0％を期待できる
✅ 9戸規模のため比較的コンパクトな賃貸経営が可能
注意点
- 延床230㎡を3階建とした場合、1フロア平均約76.7㎡となり、許容建築面積約75.53㎡との調整が必要
- 20㎡というコンパクト住戸の商品性について市場調査が必要
- 古家があるため解体費が別途必要
- 木造3階共同住宅としての防火・避難条件を確認する必要がある
- 駐輪場・ごみ置場などの配置検討が必要
- 東大和市および東京都の共同住宅関連条例・要綱等の確認が必要
- 建築費および賃料は事業シミュレーション上の想定値であり、実際の見積・賃料査定が必要
総合評価
東京都東大和市向原4丁目は、土地価格3,780万円という比較的抑えられた取得価格と、実効容積率200％を活用できる共同住宅向け用地です。
今回想定した**木造3階建・20㎡住戸×9戸・延床約230㎡**の計画では、住戸専有面積180㎡が容積率算定対象面積約251.76㎡以内に収まり、容積率上は一定の余裕があります。
一方、建ぺい率60％による許容建築面積は約75.53㎡であるため、延床230㎡を実現するには各階床面積を調整した詳細な平面計画が必要です。
概算では、年間満室想定収入約702万円～756万円、土地価格と概算建築費を合わせた想定総事業費は約1億740万円。
その結果、概算表面利回りは**約6.5％～7.0％**となり、東京案件として比較的良好な収益性を期待できる試算です。
土地取得価格を抑え、木造3階・9戸というコンパクトな事業規模で収益性を確保するタイプの案件として、詳細検討する価値があると判断しました。
※掲載内容について
本記事は販売資料および概算条件に基づき、S-REALDEVE独自の視点で事業性をシミュレーションした参考資料です。
販売資料から確認できる内容は、土地価格、土地面積、用途地域、建ぺい率、容積率、道路条件、交通条件、現況等です。建築計画、想定賃料、建築費、総事業費および利回りについては、本記事上の想定条件による試算です。
建築可能面積、建築費、賃料、防火・避難条件、条例適合性および収益性については、詳細設計・行政協議・建築確認申請・市場調査等により最終確認が必要です。