公開日：2026年7月

今回検討したのは、東京都板橋区大和町の売土地です。

価格2億9,800万円。

都営三田線「板橋本町」駅A4出口徒歩0分という希少な駅前立地に加え、商業地域・容積率600％という高い開発ポテンシャルを活かし、都市型収益マンションとしての事業性を検討しました。

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物件概要

所在地：東京都板橋区大和町18-11

価格：2億9,800万円

土地面積：95.30㎡（登記簿）

※確定測量面積：105.05㎡

用途地域：商業地域

建蔽率：80％

指定容積率：600％

防火地域：防火地域

高度地区：60m高度地区（最低限度7m）

前面道路

・東側公道 約40.0m

・接道 約6.0m

交通

都営三田線

「板橋本町」駅 A4出口 徒歩0分

現況：RC造5階建既存建物あり

建築条件：なし

販売資料では、商業地域内に位置し、東側約40mの公道に接する土地として紹介されています。

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容積率検討

本物件は商業地域です。

前面道路幅員は約40.0mです。

40.0m×商業地域の係数0.6
↓
2,400％

道路幅員による容積率は2,400％となり、指定容積率600％を上回るため、
許容容積率600％を採用します。

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許容延床面積

確定測量面積を採用した場合
105.05㎡
×
600％
↓
約630.30㎡

今回想定する延床約600㎡は、確定測量面積を前提とした場合に概算上成立するボリュームとして検討しています。正式な建築計画では、建築確認申請時の敷地面積確定に基づき最終判断が必要です。

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建蔽率検討

確定測量面積105.05㎡
×
建蔽率80％
↓
約84.04㎡

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ボリューム検討

今回の検討では、S造8階建
25㎡住戸×23戸
延床面積 約600㎡
を想定しました。
住戸専有面積は、
25㎡
×
23戸
↓
575㎡
となります。
延床面積との差額約25㎡を、共用廊下・階段・エレベーター・PS等として想定しています。
駅前立地を活かした都市型単身者向けマンションとして、効率的な住戸配置を目指した計画です。

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想定プラン

・S造8階建
・25㎡住戸×23戸
・延床約600㎡
・エレベーター1基
・1Kタイプ中心
・都市型収益マンション

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想定賃料

25㎡住戸
月額9.5万円～10.5万円

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年間満室想定収入

月額9.5万円の場合
9.5万円×23戸×12か月
↓
約2,622万円
月額10.5万円の場合
10.5万円×23戸×12か月
↓
約2,898万円
年間満室想定収入は、
約2,622万円～2,898万円
と試算します。

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想定収益率

【想定建築費】

延床面積600㎡
↓
約181.50坪
↓
181.50坪
×
120万円
↓
約2億1,780万円

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【総事業費】

土地価格
2億9,800万円
＋
建築費
約2億1,780万円
↓
約5億1,580万円

※設計費・確認申請費・地盤改良費・外構費・融資費用・各種税金等は含まない概算です。

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【想定表面利回り】

年間満室想定収入

約2,622万円～2,898万円
÷
総事業費
約5億1,580万円
↓
約5.1％～5.6％

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この案の良い点

✓ 板橋本町駅A4出口徒歩0分という希少性の高い立地

✓ 商業地域・容積率600％

✓ 前面道路約40mで道路幅員による容積率制限を受けない

✓ 駅前立地のため安定した賃貸需要が期待できる

✓ S造8階建・23戸の都市型マンションを計画可能

✓ 店舗併用や高付加価値賃貸住宅としての展開も検討可能

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注意点

・既存RC造5階建建物の解体費用

・防火地域における耐火建築物としての設計

・60m高度地区および各種条例への適合確認

・エレベーター設置を含めた詳細設計

・建築費・賃料相場・空室率の最新調査

・確定測量面積を前提とした延床計画の最終確認

・金融機関の融資条件による収支変動

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結論

東京都板橋区大和町は、都営三田線「板橋本町」駅A4出口徒歩0分という極めて希少性の高い立地と、商業地域・容積率600％という高い開発ポテンシャルを兼ね備えた収益開発用地です。
今回の検討では、S造8階建・25㎡住戸×23戸・延床約600㎡を想定しました。前面道路約40mに接しているため、道路幅員による容積率制限を受けることなく指定容積率600％を活用でき、都市型収益マンションとして十分なボリュームを確保できる可能性があります。

一方で、既存建物の解体や高層建築に伴う建築コスト、行政協議などの検討事項はありますが、駅前立地という強い競争力を活かせる案件であり、中長期的な資産価値も期待できる開発候補地と考えられます。

※本記事は概算条件に基づく事業シミュレーションです。建築計画・法規制・建築コスト・賃料・収益性については、詳細設計・行政協議・市場調査等により最終確認が必要です。
※詳細検討ご希望の場合、以下リンク先よりご依頼ください。
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