公開日：2026年7月

今回検討したのは、東京都江東区新大橋2丁目の売土地です。
価格2億3,000万円。
都営大江戸線・都営新宿線「森下」駅徒歩3分という優れた交通利便性に加え、準工業地域・容積率400％（特定道路による容積率緩和対象）という条件を活かし、収益共同住宅としての成立性を検討しました。

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物件概要

所在地：東京都江東区新大橋2丁目
価格：2億3,000万円
土地面積：112.00㎡
用途地域：準工業地域
建蔽率：60％
容積率：400％
前面道路
・南側公道 約6.0m
・接道 約6.6m
※特定道路による容積率緩和対象
交通
・都営大江戸線・都営新宿線
「森下」駅 徒歩3分
・都営新宿線
「浜町」駅 徒歩10分
・東京メトロ半蔵門線・都営大江戸線
「清澄白河」駅 徒歩12分
・JR総武線
「両国」駅 徒歩14分

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容積率検討

準工業地域
前面道路 約6.0m
6.0m × 0.6＝360％
本物件は特定道路による容積率緩和対象となっており、販売図面では**375.42％**まで緩和可能とされています。
一方、本検討では行政協議や詳細設計による容積率緩和の活用を前提とし、**指定容積率400％**を想定した事業シミュレーションを行いました。

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許容延床面積

112.00㎡×400％
↓
約448.00㎡
※詳細な容積率緩和の適用可否については、行政協議および建築設計時の確認が必要です。

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ボリューム検討

今回の検討では、S造9階建
25㎡住戸 ×16戸
延床面積 約520㎡を想定しました。
住戸面積は25㎡ ×16戸＝400㎡となり、
共用廊下・EV・階段・PS・EPS等を含めた都市型共同住宅を想定しています。
※本計画は事業性検討を目的としたボリュームプランであり、実施設計時には法令・容積率・共用部計画等を踏まえた調整が必要です。

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想定プラン

・S造9階建
・25㎡住戸×16戸
・エレベーターあり
・単身者向け都市型賃貸マンション

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想定賃料

25㎡住戸
月額13.5万円～15.5万円

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年間満室想定収入

約2,592万円～2,976万円

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想定収益率

【想定建築費】

延床面積520㎡
↓
約157.30坪
↓
157.30坪 ×120万円
↓
約1億8,876万円

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【総事業費】

土地価格
2億3,000万円
＋
建築費
約1億8,876万円
↓
約4億1,876万円

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【想定表面利回り】

年間満室想定収入

約2,592万円～2,976万円
÷
（土地価格＋建築費）

約4億1,876万円
↓
約6.2％～7.1％

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この案の良い点

✓ 森下駅徒歩3分の優れた交通利便性

✓ 土地112㎡の整形地

✓ 更地渡しで事業着手しやすい

✓ 準工業地域・指定容積率400％

✓ 特定道路による容積率緩和対象

✓ S造9階建・25㎡×16戸の計画を想定

✓ 都心アクセスに優れ、安定した賃貸需要が期待できる

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注意点

・特定道路による容積率緩和の適用条件確認

・建築確認申請時の法規・条例確認

・共用部・EVを含めた詳細設計

・最新の建築コスト・賃料相場の精査

・金融機関の融資条件による収支変動

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結論

東京都江東区新大橋2丁目は、森下駅徒歩3分という高い交通利便性に加え、準工業地域・容積率400％という開発ポテンシャルを備えた収益用地です。
今回の検討では、S造9階建・25㎡住戸×16戸・延床約520㎡・EV付を想定しました。
都心へのアクセス性、土地形状、賃貸需要のバランスに優れ、単身者向け都市型賃貸マンションとして十分な事業性が期待できる案件です。
一方で、特定道路による容積率緩和の適用可否や詳細な法規確認が事業成立の重要なポイントとなるため、設計段階での十分な検証が必要です。

※本記事は簡易事業計画に基づく概算検討です。
※詳細検討ご希望の場合、以下リンク先よりご依頼ください。
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