公開日：2026年7月
今回検討したのは、東京都練馬区関町北2丁目の売土地です。
価格1億6,000万円。
西武新宿線「武蔵関」駅徒歩2分という優れた立地に加え、近隣商業地域・容積率354％という開発ポテンシャルを活かし、都市型収益マンションとしての事業性を検討しました。

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物件概要

所在地：東京都練馬区関町北2丁目
価格：1億6,000万円
土地面積：133.28㎡（約40.31坪）
用途地域：近隣商業地域
建蔽率：80％
容積率：354％（前面道路幅員による制限）
前面道路
・南側公道 約5.9m
交通
・西武新宿線「武蔵関」駅 徒歩2分
現況：建物あり
建築条件：なし
防火地域

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容積率検討

本物件の前面道路幅員は約5.9mです。
5.9m×商業系用途地域の道路幅員係数0.6
↓
354％
道路幅員による容積率が適用されるため、許容容積率354％を採用します。

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許容延床面積

133.28㎡×354％
↓
約471.81㎡
今回想定する**延床約460㎡**は、許容延床面積内で計画可能です。

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建蔽率検討

土地面積133.28㎡×建蔽率80％
↓
約106.62㎡
今回の計画は、S造6階建・25㎡住戸×16戸を想定しています。
1フロア平均約76.7㎡となるため、建築面積の範囲内で十分に成立が見込めます。

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ボリューム検討

今回の検討では、S造6階建
25㎡住戸×16戸
延床面積 約460㎡を想定しました。
住戸専有面積は
25㎡
×
16戸
↓
400㎡
残り約60㎡をエレベーター・共用廊下・階段・PS・メーターボックスなどの共用部分として想定しています。駅徒歩2分という立地を活かした、単身者向け都市型収益マンションの計画です。

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想定プラン

・S造6階建
・25㎡住戸×16戸
・延床約460㎡
・エレベーター1基
・単身者向け共同住宅

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想定賃料

25㎡住戸

月額9.5万円～10.5万円

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年間満室想定収入

月額9.5万円の場合
9.5万円×16戸×12か月
↓
約1,824万円

月額10.5万円の場合
10.5万円×16戸×12か月
↓
約2,016万円

年間満室想定収入は、
約1,824万円～2,016万円
と試算します。

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想定収益率

【想定建築費】

延床面積460㎡
↓
約139.15坪
↓
139.15坪×120万円
↓
約1億6,698万円

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【総事業費】

土地価格
1億6,000万円
＋
建築費
約1億6,698万円
↓
約3億2,698万円

※設計費・確認申請費・外構費・地盤改良費・融資費用・各種税金等は含まない概算です。

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【想定表面利回り】

年間満室想定収入

約1,824万円～2,016万円
÷
総事業費
約3億2,698万円
↓
約5.6％～6.2％

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この案の良い点

✓ 西武新宿線「武蔵関」駅徒歩2分の好立地

✓ 近隣商業地域・容積率354％

✓ 前面道路約5.9mで計画しやすい

✓ 約40坪のまとまった敷地

✓ S造6階建・16戸のボリュームを確保可能

✓ 防火地域で中高層マンション計画に適したエリア

✓ 東京エリアでも駅近立地による安定した賃貸需要が期待できる

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注意点

・既存建物の解体費用

・防火地域に対応した耐火建築物としての設計

・建築費・賃料相場・空室率の最新調査

・エレベーター・共用部を含めた詳細設計

・東京都建築安全条例など各種法令の最終確認

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結論

東京都練馬区関町北2丁目は、西武新宿線「武蔵関」駅徒歩2分という高い利便性に加え、近隣商業地域・容積率354％という優れた開発条件を備えた収益開発用地です。
今回の検討では、S造6階建・25㎡住戸×16戸・延床約460㎡を想定しました。
許容延床面積約472㎡の範囲内で計画可能なボリュームであり、駅近立地を活かした都市型収益マンションとして安定した賃貸需要が期待できます。土地規模・法規条件・立地のバランスが良く、東京エリアの収益開発候補として十分検討価値のある案件と判断しました。

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※本記事は概算条件に基づく事業シミュレーションです。建築計画・法規制・建築コスト・賃料・収益性については、詳細設計、行政協議、市場調査等により最終確認が必要です。

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