【案件レビュー】東京都荒川区荒川4丁目
三河島駅徒歩7分｜S造11階建・30㎡×10戸の高層収益マンションを検討
今回検討したのは、東京都荒川区荒川4丁目の売土地です。
土地価格は6,480万円。
JR常磐線「三河島」駅徒歩7分、東京メトロ千代田線「町屋」駅徒歩11分。販売資料では明治通り沿い・商業地域・南向きという条件です。
土地は約66㎡とコンパクトですが、商業地域の高い容積率と約30mの前面道路を活かし、
S造11階建
30㎡×10戸
延床約506㎡
の一棟収益マンションとして事業性を検討します。
物件概要
所在地：東京都荒川区荒川4丁目
土地価格：6,480万円
土地面積：実測65.96㎡
最寄駅：JR常磐線「三河島」駅 徒歩7分
東京メトロ千代田線「町屋」駅：徒歩11分
用途地域：商業地域
建ぺい率：80％
容積率：600％
接道：南側公道
前面道路：約30m
建築条件：なし
販売資料の敷地図では、道路側間口は約4.7m、敷地奥側は約7.5mで、奥に向かって広くなる変形地となっています。実測面積は65.96㎡です。
さらに南側は明治通りの約30m公道。
道路幅員による容積率制限を考えても、
30m×0.6＝1,800％
となるため、道路幅員そのものによって指定容積率600％が制限される条件ではありません。
したがって、道路条件だけを見ると、
実効容積率600％
を検討できる案件です。
容積率の検討
実測土地面積65.96㎡に対して、
65.96㎡×600％＝約395.8㎡
が容積率算定上の床面積上限の目安です。
今回の建物延床面積は、約506㎡とします。
506㎡は395.8㎡を上回りますが、今回の計画では共同住宅の共用廊下・階段等の容積率不算入部分を活用することを前提とします。
今回の住戸部分は、
30㎡×10戸＝300㎡です。
したがって、住戸専有部分そのものは約395.8㎡の容積枠内に収まります。
延床506㎡との差、506㎡－300㎡＝約206㎡
については、
- 共用階段
- 共用廊下
- エントランス
- EV・EVホール
- 設備スペース
- その他共用部分
等を含む想定です。
建ぺい率の検討
建ぺい率80％として、
65.96㎡×80％＝約52.8㎡
が建築面積の基本的な上限目安です。
今回の延床506㎡を11層で単純平均すると、
506㎡÷11階＝約46.0㎡／階です。
したがって単純な面積比較では、
1フロア約46㎡
という高層・小床面積型の建物が想定できます。
狭小地ですが、11階まで積み上げることで延床を確保する考え方です。
想定建築プラン
今回のイメージは、
1階
エントランス・EV・共用部・設備スペース等
2～11階
30㎡×1戸／階とし、
合計10戸を想定します。
30㎡住戸のメリット
今回は25㎡ではなく、30㎡を採用します。
単身者だけでなく、
- 在宅勤務をする単身者
- ゆとりある1DKを求める層
- カップル・2人入居
- 長期居住を希望する入居者
などもターゲットにできます。
駅徒歩7分という立地と組み合わせ、
「駅近 × 新築 × 30㎡ × 1フロア1住戸」
という差別化を狙います。
1戸あたり土地取得原価
土地価格6,480万円を10戸で割ると、
6,480万円÷10戸＝648万円／戸です。
東京23区内・駅徒歩7分・30㎡住戸として考えると、土地原価は比較的効率的です。
収益シミュレーション
以下の賃料・建築費は販売資料記載ではなく、S-REALDEVEによる事業検討用の仮定です。
30㎡の新築1DKクラスとして、
想定賃料：月額11.5～12.5万円／戸
で試算します。
月額11.5万円の場合
11.5万円×10戸×12か月＝年間1,380万円
月額12.5万円の場合
12.5万円×10戸×12か月＝年間1,500万円
したがって、
年間満室想定収入 約1,380～1,500万円
とします。
想定建築費
延床506㎡は、
約153.1坪です。
東京のS造中高層共同住宅として、今回の概算では、
坪135万円を仮定します。
153.1坪×135万円＝約2億670万円
11階建の場合、
- 鉄骨量
- EV
- 杭・基礎
- 耐火仕様
- 消防設備
- 設備縦配管
- 揚重・仮設
などの影響を受けるため、実際の建築費は詳細設計・見積りによって大きく変動します。
想定総事業費
土地価格6,480万円
＋
概算建築費約2億670万円
＝
約2億7,150万円です。
ここでは比較のため、土地価格＋建物本体工事費を中心とした簡易総事業費としています。
設計監理費、地盤改良・杭、外構、各種申請費、融資費用、税金等は別途必要です。
想定表面利回り
年間満室想定収入1,380万円の場合、
1,380万円÷2億7,150万円＝約5.1％
年間満室想定収入1,500万円の場合、
1,500万円÷2億7,150万円＝約5.5％
したがって、想定表面利回り 約5.1～5.5％
東京の新築一棟収益マンションとして検討可能な水準ですが、S造11階建の建築費が大きいため、建築コストの管理が収益性を左右します。
この土地の良い点
✅ JR三河島駅徒歩7分
✅ 東京メトロ町屋駅徒歩11分
✅ 東京23区
✅ 商業地域
✅ 指定容積率600％
✅ 南側約30m公道
✅ 明治通り沿い
✅ 実測面積65.96㎡
✅ 30㎡×10戸成立時の土地原価約648万円／戸
✅ 1フロア1住戸による商品差別化
✅ 将来の一棟収益物件としての出口を検討しやすい
注意点
本案件で特に重要なのは、以下です。
- 前面道路の都市計画道路拡幅計画
- 都市計画道路による建築制限の範囲
- 有効敷地面積への影響
- S造11階建の構造成立性
- 建築面積約46㎡前後でのコア計画
- EV・階段・避難経路
- 東京都建築安全条例上の接道条件
- 消防・避難計画
- 容積率不算入面積の詳細確認
- 30㎡×10戸の実施設計成立性
- S造11階建の建築費
- 実勢賃料の詳細調査
前面道路が都市計画道路の拡幅計画対象で、本物件の一部に建築制限がある可能性があります。この確認結果によっては、今回の11階建・延床506㎡案を修正する必要があります。
「三河島徒歩7分 × 商業地域 × 容積600％ × 約30m道路」という、狭小高層型の収益マンション開発に向いた条件を持つ土地です。
今回、
S造11階建
30㎡×10戸
延床約506㎡
として検討すると、住戸専有面積は300㎡
土地原価は648万円／戸となります。
また、仮定した賃料・建築費による簡易シミュレーションでは、
想定年間賃料収入 約1,380～1,500万円
想定表面利回り 約5.1～5.5％
となりました。
高利回り型の案件ではありませんが、東京23区・駅徒歩7分・30㎡住戸という商品性に加え、1フロア1住戸の希少性を持たせることで、賃貸競争力と出口価値を重視した一棟収益マンションとして検討できます。
※掲載内容について
本記事は販売資料を基礎に想定建築計画・概算条件を組み合わせて事業性を検討した参考シミュレーションです。
S造11階建・30㎡×10戸・延床約506㎡、想定賃料、建築費、総事業費、表面利回り等は事業シミュレーション上の想定です。
実際の建築可否、都市計画道路の影響、有効敷地面積、建ぺい率・容積率、容積率不算入、東京都条例、避難・消防計画、建築費、賃料および収益性については、行政調査・詳細設計・市場調査等による最終確認が必要です。