【案件レビュー】東京都足立区堀之内2丁目｜25㎡×28戸・S造5階共同住宅を検討
公開日：2026年7月
今回検討したのは、東京都足立区堀之内2丁目の売土地です。
販売価格は9,800万円。
約79坪のまとまった整形地で、南西側約15m公道に約11m接道する条件を活かし、S造5階建・25㎡×28戸の収益共同住宅として事業性を検討しました。販売資料では、準工業地域・建ぺい率60％・容積率300％・更地として紹介されています。
物件概要
所在地：東京都足立区堀之内2丁目
販売価格：9,800万円
土地面積：262.16㎡（約79.30坪）
土地権利：所有権
用途地域：準工業地域
建ぺい率：60％
指定容積率：300％
前面道路：南西側公道 約15.0m
接道：約11.0m
現況：更地
最寄駅：日暮里舎人ライナー「江北」駅 徒歩約20分
実効容積率の検討
前面道路は約15mの公道です。
住居系用途地域ではありませんが、指定容積率300％が道路幅員による制限を下回るため、本計画では
実効容積率300％
を採用します。
容積率算定対象面積
土地面積262.16㎡×300％
↓
容積率算定対象面積 約786.48㎡
S-REALDEVE基準に基づき、共同住宅の住戸専有面積を中心に容積率を検討します。
建築計画（想定）
今回の検討では、
S造5階建
25㎡住戸×28戸
を想定しました。
住戸専有面積25㎡ × 28戸
↓
700㎡
容積率算定対象面積786.48㎡以内に収まり、計画上は成立可能と考えられます。
延床面積
住戸専有面積
700㎡
＋
共用廊下・共用階段・EV・PS等
約180㎡
↓
延床面積 約880㎡
※共用部については建築基準法上の容積率不算入制度を前提とした概算です。最終的には詳細設計・建築確認時の確認が必要です。
建ぺい率の検討
土地面積262.16㎡×60％
↓
許容建築面積 約157.30㎡
延床約880㎡を5階建とすると、
1フロア平均約176㎡となります。
建築面積については、セットバックや外部廊下・EV計画を含めた詳細設計での調整が必要ですが、計画の方向性としては十分検討可能です。
想定プラン
- S造5階建
- 1フロア5～6戸
- 25㎡住戸×28戸
- 延床約880㎡
- エレベーター1基
- オートロック
- 宅配ボックス
- 駐輪場
- ごみ置場
想定賃料
25㎡住戸
月額8.8万円～9.5万円
※周辺賃貸市場、設備仕様、募集時期等により変動します。
年間満室想定収入
月額8.8万円の場合
8.8万円 × 28戸 × 12か月
↓
約2,957万円
月額9.5万円の場合
9.5万円 × 28戸 × 12か月
↓
約3,192万円
年間満室想定収入は、
約2,957万円～3,192万円
と試算します。
想定建築費
延床面積880㎡
↓
約266.2坪
↓
266.2坪 × 120万円
↓
約3億1,940万円
※東京都内S造共同住宅の概算建築費です。杭工事、地盤改良、資材価格等により変動します。
想定総事業費
土地価格
9,800万円
＋
建築費
約3億1,940万円
↓
約4億1,740万円
※設計監理費、確認申請費、外構工事、地盤改良費、各種負担金、融資費用、税金等は含まない概算です。
想定表面利回り
年間満室想定収入
約2,957万円～3,192万円
÷
総事業費
約4億1,740万円
↓
約7.1％～7.6％
東京案件の公開目安である**表面利回り約6％**を上回る可能性があり、事業性は良好と考えられます。
この計画の良い点
✅ 約79坪の整形地
✅ 南西側15m公道・接道約11m
✅ 更地のため着工しやすい
✅ 容積率300％を有効活用可能
✅ 25㎡×28戸の効率的な住戸計画
✅ 東京案件として目標利回りを上回る可能性
注意点
- 最寄駅まで徒歩約20分であり、賃料設定は市場調査が重要
- EV・共用廊下を含めた詳細な平面計画が必要
- 駐輪場・ごみ置場・消防計画の確認
- 建築費・資材価格の変動
- 地盤調査結果による杭工事・改良費の増減
総合評価
足立区堀之内2丁目は、約79坪の整形地と15m公道という恵まれた道路条件を備えた共同住宅向けの土地です。
今回検討した**S造5階建・25㎡住戸×28戸・延床約880㎡**の計画では、住戸専有面積700㎡が容積率算定対象面積約786㎡以内に収まり、建築ボリュームとして成立する可能性があります。
一方で、最寄駅まで徒歩約20分であるため、設備仕様や商品企画によって競争力を高めることが重要です。土地条件・建築ボリューム・収益性のバランスを総合的に評価すると、東京都内の中規模収益マンション用地として十分検討価値のある案件と判断しました。
※本記事は販売資料および概算条件に基づく事業シミュレーションです。建築可能面積、容積率不算入、建築費、賃料、条例適合性、収益性等については、詳細設計・行政協議・建築確認申請・市場調査等により最終確認が必要です。
※詳細検討・行政協議のご希望の場合以下リンク先よりご依頼ください。
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