【案件レビュー】東京都足立区梅島1丁目｜25㎡×16戸・S造9階共同住宅を検討
公開日：2026年7月
今回検討したのは、東京都足立区梅島1丁目の売土地です。
販売価格6,980万円。
東武スカイツリーライン「梅島」駅徒歩7分、「五反野」駅徒歩9分という交通利便性に加え、近隣商業地域・指定容積率400％・東側公道約25mという条件を活かし、都市型収益マンションとしての事業性を検討しました。
販売資料には9階建ての参考プランが示されており、100㎡を超える敷地規模を活用した中高層共同住宅を検討しやすい案件です。
物件概要
所在地：東京都足立区梅島1丁目
販売価格：6,980万円
土地面積：101.78㎡（約30.78坪）
用途地域：近隣商業地域
建ぺい率：80％
容積率：400％
防火指定：防火地域
高度地区：最低限度高度地区（7m）
前面道路
・東側公道 約25m
交通
・東武スカイツリーライン「梅島」駅 徒歩7分
・東武スカイツリーライン「五反野」駅 徒歩9分
・都営バス「都立足立高校前」停 徒歩2分
現況：更地
建築条件：あり
地区計画：国道4号A地区（日光街道）沿道地区計画都市計画道路：計画決定あ
販売資料では、都市計画道路により東側から約4.4mの後退部分が示され、対象面積について約30.36㎡の求積図があるとされています。
容積率検討
本物件の前面道路は東側公道約25mです。
近隣商業地域の道路幅員係数は0.6となるため、
25m×0.6
↓
1,500％
道路幅員による容積率は指定容積率400％を上回るため、本検討では
許容容積率400％を採用します。
前面道路幅員による容積率制限を受けず、指定容積率を活用できる点が、本物件の大きな強みです。
容積率算定対象面積
土地面積101.78㎡
×
容積率400％
↓
容積率算定対象面積 約407.12㎡
S-REALDEVE新基準に基づき、共同住宅の住戸専有面積を中心に容積率を検討します。
今回の計画では、
25㎡×16戸
↓
住戸専有面積合計400㎡となります。
住戸専有面積400㎡は、容積率算定対象面積約407.12㎡以内に収まる計画です。
延床面積
住戸専有面積
400㎡
＋
共用廊下・共用階段・エレベーター・PS・メーターボックス等
約100㎡
↓
延床面積 約500㎡
※共同住宅の共用廊下・共用階段等について、建築基準法上の容積率不算入規定を適用することを前提とした概算計画です。実際の不算入面積は、詳細設計と建築確認申請時に確認する必要があります。
建ぺい率検討
土地面積101.78㎡に対し、建ぺい率80％で算定すると、
101.78㎡×80％
↓
許容建築面積 約81.42㎡防火地域における耐火建築物等の緩和によって建ぺい率100％を適用できる場合は、最大約101.78㎡となる可能性があります。
延床約500㎡を9階建てとした場合、1フロアの平均床面積は約55.6㎡となるため、概算上は建ぺい率の範囲内で検討可能です。
ただし、都市計画道路の区域を避けた建物配置、階段・エレベーター・避難経路等を含む詳細な平面検証が必要です。
ボリューム検討
今回の検討では、
S造9階建
25㎡住戸×16戸
住戸専有面積合計 約400㎡
延床面積 約500㎡
を想定しました。
25㎡の1Kタイプを中心とし、単身者・若年社会人を主な入居ターゲットとする都市型共同住宅です。中高層化によって限られた敷地を有効に活用し、梅島駅徒歩7分という立地と、国道4号沿いの視認性を活かした収益マンションを計画します。
想定プラン
・S造9階建
・25㎡住戸×16戸
・住戸専有面積合計 約400㎡
・延床約500㎡
・1Kタイプ中心
・エレベーター1基
・オートロック
・宅配ボックス
・駐輪場、ごみ置場を想定
想定賃料
25㎡住戸
月額8.8万円～9.8万円
※公開用の概算設定です。設備仕様、階数、方位、バルコニー、募集時期等によって変動します。
年間満室想定収入
月額8.8万円の場合
8.8万円×16戸×12か月
↓
約1,690万円
月額9.8万円の場合
9.8万円×16戸×12か月
↓
約1,882万円
年間満室想定収入は、
約1,690万円～1,882万円
と試算します。
想定建築費
延床面積500㎡
↓
約151.25坪
↓
151.25坪×120万円
↓
約1億8,150万円
※S造中高層共同住宅としての概算単価です。杭工事、耐火仕様、エレベーター、道路・敷地条件等により変動します。
想定総事業費
土地価格
6,980万円
＋
建築費
約1億8,150万円
↓
約2億5,130万円
※設計費、確認申請費、地盤改良・杭工事費、外構費、融資費用、各種税金、都市計画道路への対応費等は含まない概算です。
想定表面利回り
年間満室想定収入
約1,690万円～1,882万円
÷
総事業費
約2億5,130万円
↓
約6.7％～7.5％
東京案件におけるS-REALDEVEの目標水準である、表面利回り約6％を上回る可能性があります。
この案の良い点
✓ 東武スカイツリーライン「梅島」駅徒歩7分
✓ 「五反野」駅も徒歩9分で利用可能
✓ 土地約30.8坪・100㎡超のまとまった敷地
✓ 近隣商業地域・指定容積率400％
✓ 前面道路約25mで容積率400％を活用可能
✓ S造9階建・25㎡×16戸のボリュームを検討できる
✓ 土地価格6,980万円で、戸数とのバランスが良い
✓ 東京案件の目標利回り約6％を上回る可能性
✓ 国道沿いの視認性・開放感を活かせる
注意点
・都市計画道路による約4.4mの後退区域と建築可能範囲の確認
・都市計画法第53条等に基づく許可・建築制限の確認
・国道4号A地区沿道地区計画への適合確認
・建築条件付き土地のため、指定建築会社・建築費・仕様の精査
・防火地域に対応した耐火建築物としての設計
・S造9階建てに伴う構造、避難、消防、エレベーター計画
・25㎡×16戸の配置について詳細な平面計画が必要
・共用部分の容積率不算入範囲について確認申請時に最終確認
・地盤調査および杭工事費の確認
結論
東京都足立区梅島1丁目は、梅島駅徒歩7分という交通利便性に加え、約30.8坪の敷地、近隣商業地域、指定容積率400％、東側公道約25mという、中高層共同住宅を検討しやすい条件を備えています。
今回の検討では、
S造9階建・25㎡住戸×16戸・住戸専有面積約400㎡・延床約500㎡
を想定しました。
S-REALDEVE新基準に基づく容積率算定では、住戸専有面積400㎡は容積率算定対象面積約407㎡以内に収まります。共用廊下・共用階段等の容積率不算入規定を適用できれば、延床約500㎡の計画を検討できます。
土地価格と概算建築費のみで算出した想定表面利回りは、**約6.7％～7.5％**です。東京案件の公開基準である約6％を上回る可能性があり、戸数・土地価格・容積率・駅距離のバランスが良い案件です。
一方、都市計画道路による後退区域が計画に与える影響は大きいため、行政協議と詳細設計による建築可能範囲の確定が、事業化に向けた重要なポイントとなります。
※本記事は販売資料および概算条件に基づく事業シミュレーションです。都市計画道路、地区計画、容積率不算入、建築計画、建築条件、建築費、賃料および収益性については、行政協議・詳細設計・市場調査等により最終確認が必要です。
※詳細検討・行政協議のご希望の場合以下リンク先よりご依頼ください。
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