木造3階・20㎡×6戸の収益共同住宅を検討

今回検討したのは、大阪府東大阪市岸田堂南町の売土地です。

おおさか東線「JR長瀬」駅徒歩11分。
約99㎡の土地について、**木造3階建・20㎡×6戸・延床約150㎡**の小規模収益共同住宅として成立性を検討しました。

土地99.63㎡、準工業地域、建蔽率60％・容積率200％、東側約5.5m・北側約4.0m道路に接する北東角地、古家付、建築条件なしの土地となります。

物件概要

- 所在地：大阪府東大阪市岸田堂南町

- 交通：おおさか東線「JR長瀬」駅徒歩11分

- 土地価格：1,680万円

- 公簿土地面積：99.63㎡

- 用途地域：準工業地域

- 建蔽率：60％

- 容積率：200％

- 接道：
  - - 東側約5.5m
  - - 北側約4.0m

- 接道形態：北東角地

- 現況：古家付

- 建築条件：なし
  
  東側接道約10.5m、北側接道約7.0m

有効敷地について

有効土地面積約73.63㎡

今回の建築計画は有効敷地約73.6㎡を基準にした慎重なボリューム検討を行います。

ボリューム検討

今回の想定計画は、

木造3階建
20㎡×6戸
延床約150㎡

です。

想定建物

- 構造：木造

- 階数：3階建

- 戸数：6戸

- 住戸面積：約20㎡／戸

- 住戸面積合計：約120㎡

- 共用部：約30㎡

- 延床面積：約150㎡

- 想定間取り：1R～1K

基本的には、

1フロア2戸 × 3階＝ 6戸

を想定します。

容積率の考え方

今後の当社ボリューム検討ルールに基づき、

容積率算定対象は住戸部分のみ

とし、共用階段・共用廊下は容積率算定上は加算せず、延床面積・施工面積には含めます。

容積対象床

今回の住戸部分は、

20㎡ × 6戸
＝120㎡

です。

有効土地面積を約73.63㎡とすると、

73.63㎡ × 200％
＝約147.3㎡

が容積対象床面積の目安です。

共用部約30㎡を加えて、延床約150㎡とする計画です。

建蔽率の考え方

指定建蔽率は60％です。

有効敷地約73.63㎡を単純適用すると、
73.63㎡ × 60％
＝約44.2㎡

が建築面積の目安です。
一方、延床150㎡を3階で単純に割ると、
約50㎡／階となります。

建築計画イメージ

想定構成

- 1階：20㎡×2戸

- 2階：20㎡×2戸

- 3階：20㎡×2戸

- 共用部：階段・廊下・設備スペース等約30㎡

合計、

住戸部分120㎡＋共用部約30㎡
＝延床約150㎡

を想定します。

北東角地である点を活かし、採光・通風・エントランス位置を工夫しながら、コンパクトな6戸共同住宅としてまとめる計画です。

賃料想定

JR長瀬駅徒歩11分、新築20㎡クラスの単身者向け住戸という条件を前提に、今回は、
想定賃料：6.0万円／戸
として試算します。

満室想定年収

6.0万円 × 6戸 × 12か月＝ 432万円／年

収益シミュレーション

土地費

1,680万円

建築費

木造3階建・延床150㎡
約45.4坪

木造建築費を、
80万円／坪
とすると、

45.4坪 × 80万円
＝ 約3,630万円

土地＋建物

1,680万円＋ 3,630万円
＝ 約5,310万円

想定表面利回り

年間満室賃料432万円の場合、

432万円 ÷ 5,310万円 ×100
＝約8.1％
となります。

大阪エリアで当社が一つの目安としている**表面利回り7％**を上回る試算です。

賃料別シミュレーション

想定賃料	年間満室収入	想定表面利回り
5.5万円	396万円	約7.5％
6.0万円	432万円	約8.1％
6.5万円	468万円	約8.8％
7.0万円	504万円	約9.5％

今回の簡易試算では、月額5.5万円程度でも表面7％を上回る計算になります。

したがって、この案件では賃料よりも、6戸・延床150㎡が実際に建築可能かどうかの確認の方が重要です。

この案件の良い点

1．土地価格1,680万円

最大の魅力は、比較的低い土地取得価格です。
土地原価を抑えられるため、木造3階との組み合わせで収益性を確保しやすくなります。

2．北東角地

販売資料では東側約5.5m・北側約4.0m道路に接する北東角地です。

小規模共同住宅では、

- 採光

- 通風

- 玄関配置

- 避難計画

の面でプラスになりやすい条件です。

3．建築条件なし

建築条件がないため、共同住宅に合わせて設計者・施工会社を選択しやすい点もメリットです。

4．木造3階・6戸で総事業費を抑えやすい

S造高層ではなく、木造3階・6戸とすることで、総事業費を比較的コンパクトにまとめやすい案件です。

5．概算利回りに余裕がある

想定賃料6万円でも、土地＋建物ベースで表面利回り約8.1％。
諸経費や建築費の上振れをある程度吸収できる可能性があります。

総合評価

東大阪市岸田堂南町は、
土地価格1,680万円・北東角地・建築条件なし
という条件を活かし、
木造3階建・20㎡×6戸・延床約150㎡
の小規模収益共同住宅として検討価値のある案件です。

今回の概算では、
土地＋建物：約5,310万円
に対して、

年間満室賃料：約432万円
表面利回り：約8.1％
となります。

大阪基準7％を上回る収益性が期待できる一方、公簿面積と有効敷地面積の差、および建蔽率の詳細確認が事業化の最大のポイントです。

本案件は、

「土地価格を抑え、木造3階・6戸で収益性を確保する」

タイプの小規模開発案件です。

ポイントは、

- 有効敷地約73.6㎡の確認

- 建蔽率・角地緩和

- 20㎡×6戸の平面効率

- 古家解体費

- 境界確認

- 新築20㎡の実勢賃料

数字上の利回りには比較的余裕があるため、建築ボリュームさえ成立すれば、収益性の高い小規模木造案件になる可能性があります。

※本記事は販売資料をもとにした簡易的な事業性検討です。想定建物・戸数・賃料・建築費等は当社による概算であり、実際の建築可否・法令適合性・収益性を保証するものではありません。詳細計画にあたっては、行政への最終確認が必要です。

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【案件レビュー】東大阪市岸田堂南町