【案件レビュー】東大阪市荒本2丁目｜50㎡ファミリータイプ×5戸を検討
公開日：2026年6月
今回検討したのは、東大阪市荒本2丁目の売土地。
価格1億2,800万円。
近鉄けいはんな線「荒本」駅徒歩4分。
駅近立地と大型敷地を活かし、ファミリー向け共同住宅の成立性を検討しました。
物件概要
所在地：東大阪市荒本2丁目
価格：1億2,800万円
土地面積：約469.89㎡
有効土地面積：約460.10㎡
用途地域：第一種住居地域
建蔽率：60％
容積率：160％
防火指定：準防火地域
前面道路：東側 約2.5m私道
駅距離：荒本駅徒歩4分
容積率検討
有効土地面積
460.10㎡×160％
↓
許容延床面積約736㎡
建蔽率検討
準防火地域。木造準耐火建築物を想定。
建蔽率60％ → 70％適用可能。
許容建築面積
460.10㎡×70％=約322㎡
ボリューム検討
今回はファミリータイプを想定。
許容建築面積約322㎡のうち、共用部（階段・廊下）
約20％
約64㎡を共用面積として計上。
住戸利用可能面積
322㎡ − 64㎡＝約258㎡
想定住戸
50㎡住戸×5戸→総住戸面積 約250㎡
想定プラン
50㎡ファミリー住戸×5戸
木造3階共同住宅、または
低層ファミリーアパートを想定。
想定ターゲット
- 新婚世帯
- 子育て世帯
- 東大阪市勤務層
- 大阪市内通勤層
この案件の良い点
✓ 荒本駅徒歩4分
✓ 有効土地約460㎡
✓ ファミリー需要対応可能
✓ 50㎡住戸計画が可能
✓ 東大阪市役所徒歩圏
✓ 長期入居が期待できる
✓ 将来的な出口戦略を組みやすい
注意点
△ 前面道路条件の詳細確認必要
△ 容積率160％制限
△ 総事業費が高額
△ ファミリー賃貸市場調査が必要
結論
今回の検討では、「駅近ファミリー向け共同住宅開発用地」として高い可能性を持つ案件でした。特に、荒本駅徒歩4分有効土地約460㎡という希少性に加え、50㎡×5戸のファミリータイプ計画が成立可能な点が大きな魅力です。
単身向けアパートではなく、長期入居を見込めるファミリー賃貸住宅として検討価値の高い案件と判断しました。
※本記事は簡易事業計画に基づく概算検討です。