【案件レビュー】江戸川区平井6丁目
木造3階・20㎡×6戸の収益共同住宅を検討
今回検討したのは、東京都江戸川区平井6丁目の売土地です。
JR総武線「平井」駅から徒歩10分。
閑静な住宅街に位置する約85㎡の土地について、木造3階建・20㎡×6戸の共同住宅として成立性を検討しました。
物件概要
- 所在地：東京都江戸川区平井6丁目
- 交通：JR総武線「平井」駅 徒歩10分
- 土地価格：5,980万円
- 登記面積：85.74㎡
- 有効宅地面積：79.26㎡
- 用途地域：第一種住居地域
- 建蔽率：60％
- 指定容積率：300％
- 接道：南西側道路
- 現況：更地
販売図面では、有効宅地面積79.26㎡、建蔽率60％、容積率300％、南西側約3～4m道路との記載があります。
ボリューム検討
今回は、次の計画を想定しました。
想定建物
- 構造：木造
- 階数：3階建
- 戸数：6戸
- 住戸面積：約20㎡／戸
- 専有面積合計：約120㎡
- 延床面積：約150㎡
- 想定間取り：1K × 6戸
- エレベーター：なし
1フロアあたり2戸、3階建で計6戸とするシンプルな構成です。
20㎡前後のコンパクトタイプとすることで、単身者向けの賃貸需要を狙います。
容積率の考え方
指定容積率は300％ですが、前面道路幅員による容積率制限を受ける可能性があります。
第一種住居地域の場合、道路幅員による容積率は、
前面道路幅員 × 0.4
で計算します。
前面道路を4.0mとして考えると、
4.0m × 0.4 ＝ 160％
となります。
有効宅地面積79.26㎡に対して、
79.26㎡ × 160％ ≒ 126.8㎡
が容積対象床面積の目安です。
今回の延床150㎡については、共用廊下・階段等の容積率不算入部分を含めることで成立を検討する計画としています。
建築計画イメージ
1階
- 20㎡ × 2戸
- 共用階段
- エントランス
- メーターボックス等
2階
- 20㎡ × 2戸
- 共用階段・廊下
3階
- 20㎡ × 2戸
- 共用階段・廊下
合計、20㎡ × 6戸 ＝ 専有面積約120㎡
を想定しています。
賃料想定
平井駅徒歩10分という立地を踏まえ、20㎡クラスの1Kについて、
想定賃料：8.0万円／戸前後
で試算します。
満室想定年収
8.0万円 × 6戸 × 12か月＝ 576万円／年
収益シミュレーション
土地費
5,980万円
建築費
木造3階建・延床150㎡
約45.4坪
仮に建築単価を約80万円／坪
とすると、45.4坪 × 80万円
＝ 約3,630万円
土地＋建物
5,980万円 ＋ 3,630万円
＝ 約9,610万円
想定表面利回り
年間満室賃料576万円の場合、
576万円 ÷ 9,610万円 × 100＝ 約5.99％
概ね6.0％前後となります。
東京エリアにおける当社の一次的な目安である表面利回り6％です。
この案件の良い点
1．JR総武線「平井」駅徒歩10分
都心部へのアクセスが良く、単身者向け賃貸住宅として検討しやすい立地です。
2．土地価格5,980万円
東京23区内としては、収益共同住宅用地として比較的検討しやすい価格帯です。
3．木造3階建が適している
延床150㎡程度であれば、S造ではなく木造とすることで建築費を抑えやすく、事業収支を組み立てやすくなります。
4．6戸というコンパクトな事業規模
大型共同住宅と比較して初期投資額を抑えられ、個人投資家・中小法人でも検討しやすい規模感です。
注意点
20㎡×6戸のプラン成立性
- 階段
- 共用廊下
- PS
- MB
- ゴミ置場
- 駐輪場
などを含めた再確認が必要です。
3．建築費の変動
今回の建築費は概算です。
実際には、
- 地盤改良
- 解体
- 外構
- 設計料
- 確認申請費
- インフラ引込
- 消費税
などが別途必要となる場合があります。
総合評価
江戸川区平井6丁目は、
木造3階建・20㎡×6戸
というコンパクトな共同住宅であれば、十分検討価値のある案件です。
特に「23区内・駅徒歩10分・土地6,000万円弱」という組み合わせは、
新築収益共同住宅用地として一定の魅力があります。
本案件では、指定容積率を最大限消化することよりも、
木造3階・6戸というシンプルな計画で建築費を抑え、
投資総額をコントロールすること
が重要だと考えます。
※本記事は事業性の簡易検討です。実際の建築可否・収益性を保証するものではありません。
建築計画にあたっては、行政への詳細協議が必要です。