【案件レビュー】立川市砂川町8丁目
木造3階・25㎡×12戸の収益共同住宅を検討
今回検討したのは、東京都立川市砂川町8丁目の売土地です。
西武拝島線「武蔵砂川」駅徒歩12分。
約188㎡の土地について、**木造3階建・25㎡×12戸・延床約330㎡**の収益共同住宅として成立性を検討しました。
販売資料では、土地188.52㎡、第二種中高層住居専用地域、建蔽率60％・容積率200％、三方道路に面した土地として確認できます。
物件概要
- 所在地：東京都立川市砂川町8丁目
- 交通：西武拝島線「武蔵砂川」駅 徒歩12分
- 土地価格：4,300万円
- 土地面積：188.52㎡
- 用途地域：第二種中高層住居専用地域
- 建蔽率：60％
- 容積率：200％
- 接道：三方道路
- 南西側公道：約9.5m
- 北西側公道：約6.0m
- 北東側公道：約3.4m
- 私道負担：なし
- 現況：古家あり
- 建築条件：なし
北東側約3.4m道路についてはセットバック概算面積が約3.15㎡となります。
ボリューム検討
今回の想定計画は、
木造3階建
25㎡×12戸
延床約330㎡
です。
想定建物
- 構造：木造
- 階数：3階建
- 戸数：12戸
- 住戸面積：約25㎡／戸
- 専有面積合計：約300㎡
- 延床面積：約330㎡
- 想定間取り：1K～1DK
基本的には、
1フロア4戸 × 3階 ＝ 12戸
をベースに検討します。
25㎡タイプを採用することで、単身者向け住宅として一定の居住性を確保しながら、12戸の収益規模を確保する考え方です。
容積率の検討
本件の指定容積率は**200％**です。
第二種中高層住居専用地域のため、道路幅員による容積率制限は、
前面道路幅員 × 0.4
で考えます。
主要な接道である南西側道路約9.5mを基準とすると、
9.5m × 0.4 ＝ 380％
となります。
したがって、道路幅員による制限ではなく、指定容積率200％が上限となります。
北東側道路のセットバック概算約3.15㎡を考慮すると、有効敷地面積の目安は、
188.52㎡ − 約3.15㎡
＝ 約185.37㎡
です。
その場合の容積対象床面積は、
約185.37㎡ × 200％
＝ 約370.7㎡
となります。
今回の**延床約330㎡**は、この範囲内で検討する計画です。
建蔽率の検討
建蔽率60％を単純に適用すると、
約185.37㎡ × 70％
が建築面積の目安です。
したがって今回の330㎡案は、建蔽率をかなり有効に使う計画になります。
詳細設計では、
- 共用階段
- 廊下
- バルコニー
- ゴミ置場
- 駐輪場
- 壁厚
- 道路後退
などを含めた精査が必要です。
建築計画イメージ
想定構成
土地が三方道路に面しているため、単一路線にしか接道していない土地と比較すると、採光・避難・住戸配置の自由度を取りやすいことが本案件の特徴です。
賃料想定
ここからは当社による概算事業シミュレーションです。
武蔵砂川駅徒歩12分、新築25㎡クラスを前提として、今回は、
想定賃料：6.5万円／戸
で試算します。
満室想定年収
6.5万円 × 12戸 × 12か月
＝ 936万円／年
収益シミュレーション
土地費
4,300万円
建築費
木造3階建・延床330㎡
約99.8坪
木造建築費を概算で、
80万円／坪とすると、
99.8坪 × 80万円＝ 約7,990万円
土地＋建物
4,300万円 ＋ 約7,990万円＝ 約1億2,290万円
想定表面利回り
年間満室賃料936万円の場合、
936万円 ÷ 1億2,290万円 ×100＝ 約7.6％
となります。
東京エリアで当社が一つの目安としている**表面利回り6％**を上回る試算です。
賃料別シミュレーション
| 想定賃料 | 年間満室収入 | 想定表面利回り |
|---|---|---|
| 5.5万円 | 792万円 | 約6.4％ |
| 6.0万円 | 864万円 | 約7.0％ |
| 6.5万円 | 936万円 | 約7.6％ |
| 7.0万円 | 1,008万円 | 約8.2％ |
今回の簡易試算では、月額5万円台半ばでも表面6％を超える計算になります。
この案件の良い点
1．約57坪の土地
土地面積188.52㎡と、木造3階共同住宅を検討するには比較的まとまった規模があります。
12戸程度まで戸数を確保できれば、土地価格を戸数で吸収しやすくなります。
2．三方道路
本件は南西・北西・北東の三方道路です。
共同住宅では、
- 採光
- 通風
- 避難
- エントランス位置
- 住戸配置
の検討上、プラスになりやすい条件です。
3．木造3階で12戸を狙える規模
4階以上のS造ではなく、木造3階建で戸数を確保することで建築コストを抑えやすい点が、この案件の大きな特徴です。
実際には、
- 解体費
- 設計監理料
- 確認申請費
- 地盤改良
- 外構工事
- インフラ工事
- 登記費用
- 融資費用
- 税金
等を含める必要があり、総事業費ベースの利回りは低下します。
総合評価
立川市砂川町8丁目は、
土地約188㎡・三方道路・容積率200％
という条件を活かし、
木造3階建・25㎡×12戸・延床約330㎡
の中規模収益共同住宅として検討価値の高い案件です。
今回の概算では、
土地4,300万円
＋建物約7,990万円
＝約1億2,290万円
に対し、
想定年間賃料936万円
表面利回り約7.6％
となります。
東京案件としては、収益性の面で比較的余裕のある試算です。
※本記事は販売資料をもとにした簡易的な事業性検討です。想定建物・戸数・賃料・建築費等は当社による概算であり、実際の建築可否・法令適合性・収益性を保証するものではありません。詳細計画にあたっては、行政・設計者・施工会社等への確認が必要です。