【案件レビュー】葛飾区堀切6丁目
木造3階・25㎡×6戸の収益共同住宅を検討
今回検討したのは、東京都葛飾区堀切6丁目の売土地です。
京成本線「堀切菖蒲園」駅徒歩13分。
約99㎡の土地について、**木造3階建・25㎡×6戸・延床約180㎡**の収益共同住宅として成立性を検討しました。
販売資料では、土地98.98㎡、第一種住居地域、建蔽率60％・容積率200％、北側約11m公道、セットバックなし、現況古家付の土地として確認できます。
物件概要
- 所在地：東京都葛飾区堀切6丁目
- 交通：京成本線「堀切菖蒲園」駅 徒歩13分
- 土地価格：4,800万円
- 土地面積：98.98㎡
- 用途地域：第一種住居地域
- 建蔽率：60％
- 容積率：200％
- 接道：北側公道 約11.0m
- セットバック：なし
- 土地権利：所有権
- 現況：古家付
敷地は、図面上では間口約5.45m、奥行約18.2mの細長い整形地です。共同住宅としては、1フロア2戸を縦方向に配置する計画と相性の良い形状です。
ボリューム検討
今回は、
木造3階建
25㎡×6戸
延床約180㎡
を想定します。
想定建物
- 構造：木造
- 階数：3階建
- 戸数：6戸
- 住戸面積：約25㎡／戸
- 専有面積合計：約150㎡
- 延床面積：約180㎡
- 想定間取り：1K～1DK
基本的には、1フロア2戸 × 3階 ＝ 6戸の構成を想定します。
容積率の考え方
本件の指定容積率は**200％**です。
第一種住居地域のため、道路幅員による容積率制限は、
前面道路幅員 × 0.4で考えます。
前面道路は約11mですので、
11m × 0.4 ＝ 440％
となります。
したがって、道路幅員による制限ではなく、指定容積率200％が上限です。
容積対象床面積の目安
98.98㎡ × 200％
＝ 約198㎡
今回の延床約180㎡は、この範囲内に収まる計画です。
建蔽率の検討
建蔽率60％の場合、
98.98㎡ × 60％
＝ 約59.4㎡
が建築面積の目安です。
計画上は、延床180㎡程度を目安に調整するのが現実的です。
建築計画イメージ
想定構成
- 1階：25㎡×2戸
- 2階：25㎡×2戸
- 3階：25㎡×2戸
- 共用階段
- 共用廊下
- ゴミ置場
- 駐輪スペース等
合計、
25㎡ × 6戸
＝ 専有面積約150㎡
賃料想定
堀切菖蒲園駅徒歩13分、新築25㎡クラスという条件を踏まえ、今回は、
想定賃料：8.0万円／戸前後
として試算します。
満室想定年収
8.0万円 × 6戸 × 12か月
＝ 576万円／年
収益シミュレーション
土地費
4,800万円
建築費
木造3階建・延床180㎡
約54.5坪
木造建築費を概算で、
80万円／坪とすると、
54.5坪 × 80万円＝ 約4,360万円
土地＋建物
4,800万円 ＋ 4,360万円＝ 約9,160万円
想定表面利回り
年間満室賃料576万円の場合、
576万円 ÷ 9,160万円 ×100
＝ 約6.3％
となります。
東京エリアで当社が一つの目安としている**表面利回り6％**を上回る試算です。
賃料別シミュレーション
| 想定賃料 | 年間満室収入 | 想定表面利回り |
|---|---|---|
| 7.5万円 | 540万円 | 約5.9％ |
| 8.0万円 | 576万円 | 約6.3％ |
| 8.5万円 | 612万円 | 約6.7％ |
| 9.0万円 | 648万円 | 約7.1％ |
この案件では、月額8万円前後を確保できるかが、東京基準6％達成の大きなポイントになります。
この案件の良い点
1．約99㎡の整形地
図面上では、間口約5.45m×奥行約18mの比較的素直な形状です。
小規模木造共同住宅としては、プランを組みやすい部類です。
2．前面道路約11m
前面道路が広いため、道路容積率による制限を受けにくく、指定容積率200％を使いやすい案件です。
3．木造3階で建築費を抑えやすい
S造やRC造ではなく、木造3階建とすることで建築費を抑えやすく、土地価格4,800万円でも収益性を確保しやすくなります。
4．25㎡×6戸の商品構成
20㎡未満の狭小住戸ではなく、25㎡を確保することで、単身者向けとして一定の居住性を持たせやすくなります。
・注意点として、既存建物S造3階建の撤去必要です。
総合評価
葛飾区堀切6丁目は、
土地約99㎡・前面道路約11m・第一種住居地域200％
という条件を活かし、
木造3階建・25㎡×6戸・延床約180㎡
の小規模収益共同住宅として検討しやすい案件です。
土地価格4,800万円に対して、木造3階で建築費を抑えることで、**想定賃料8万円の場合、表面利回り約6.3％**となります。
大規模案件ではありませんが、23区内で小規模木造6戸を成立させる収益用地として、十分検討価値のある案件です。
ポイントは
- 1フロア2戸×3階をきれいに納められるか
- 建蔽率60％の中で延床180㎡をどこまで確保できるか
- S造既存建物の解体費
- 新築25㎡住戸の実勢賃料
です。
土地価格・建築規模とも比較的コントロールしやすく、東京23区内の小規模木造収益案件として前向きに検討できる土地と考えます。
※本記事は公開資料をもとにした簡易的な事業性検討です。想定建物・戸数・賃料・建築費等は概算であり、実際の建築可否・法令適合性・収益性を保証するものではありません。