【案件レビュー】葛飾区東金町5丁目
S造7階・25㎡×19戸の収益共同住宅を検討
今回検討したのは、東京都葛飾区東金町5丁目の売土地です。
JR常磐線「金町」駅徒歩19分、京成金町線「京成金町」駅徒歩20分。
約121.85㎡の整形地について、**S造7階建・25㎡×19戸・延床約520㎡**の収益共同住宅として成立性を検討しました。
土地面積121.85㎡（36.85坪）・容積率400％・建築条件なし・都道471号金町線 幅員約25m・整形地となっています。
物件概要
- 所在地：東京都葛飾区東金町5丁目
- 交通①：JR常磐線「金町」駅 徒歩19分
- 交通②：京成金町線「京成金町」駅 徒歩20分
- 土地価格：4,800万円
- 土地面積：121.85㎡（36.85坪）
- 用途地域：準工業地域
- 建蔽率：60％
- 容積率：400％
- 接道：都道471号金町線
- 前面道路幅員：約25m
- 敷地形状：整形地
- 建築条件：なし
ボリューム検討
今回の想定計画は、
S造7階建
25㎡×19戸
延床約520㎡
です。
想定建物
- 構造：S造
- 階数：7階建
- 戸数：19戸
- 住戸面積：25㎡／戸
- 住戸面積合計：475㎡
- 共用部：約45㎡
- 延床面積：約520㎡
- 想定間取り：1K中心
- エレベーター：あり想定
今回は、**住戸部分475㎡＋共用部約45㎡＝延床約520㎡**として整理します。
19戸規模であれば、東京エリアの単身者向け住宅として、1戸25㎡の居住性を確保しながら戸数も取れるバランスの良い計画です。
容積率の考え方
本件は、前面道路幅員が約25mあるため、道路容積率による制限は実質問題になりにくく、指定容積率400％を素直に活用しやすい土地です。
容積率算定対象
土地121.85㎡ × 400％
＝ 約487.4㎡
今回の住戸部分は、
25㎡ × 19戸 ＝ 475㎡
です。
したがって、475㎡ ＜ 約487.4㎡
となり、住戸部分は容積率の範囲内に収まる計画です。
今回の当社ルールでは、
- 容積率算定対象は住戸部分のみ
- 共用階段・共用廊下等は容積率に算入しない
- ただし延床面積には含める
としているため、
- 住戸部分：475㎡
- 共用部：約45㎡
- 延床：約520㎡
で成立性を見ています。
建蔽率の考え方
指定建蔽率は**60％**です。
121.85㎡ × 60％
＝ 約73.1㎡
が建築面積の目安です。
延床520㎡を7階で単純平均すると、
520㎡ ÷ 7階
＝ 約74.3㎡／階
となります。
本件はほぼ整形の土地形状で、間口・奥行のバランスも比較的素直なため、共同住宅の平面計画は進めやすい部類と考えます。
建築計画イメージ
一例として、以下のような構成が考えられます。
想定構成
- 1階：住戸1戸＋エントランス＋共用設備＋階段＋EV
- 2階～7階：各階3戸
- 合計：19戸
この場合、
- 1階：1戸
- 2～7階：3戸 × 6フロア ＝ 18戸
- 合計：19戸
となります。
敷地の整形性と前面道路の広さを活かしながら、7階建で19戸を確保する都市型収益マンションとして検討できます。
賃料想定
金町駅徒歩19分、新築25㎡クラスの単身者向け住戸を前提に、今回はやや保守的に、
想定賃料：6.5万円／戸
で試算します。
満室想定年収
6.5万円 × 19戸 × 12か月
＝ 1,482万円／年
収益シミュレーション
土地費
4,800万円
建築費
S造7階建・延床約520㎡
約157.3坪
S造建築費を概算で、
120万円／坪
とすると、
157.3坪 × 120万円
＝ 約1億8,876万円
土地＋建物
4,800万円 ＋ 1億8,876万円
＝ 約2億3,676万円
※上記は土地費＋概算建築費による簡易試算です。
※実際には、設計監理料・確認申請費・構造設計・外構・地盤関連・登記費用・融資費用・税金等を別途見込む必要があります。
想定表面利回り
年間満室賃料1,482万円の場合、
1,482万円 ÷ 2億3,676万円 × 100
＝ 約6.3％
となります。
東京エリアで当社が一つの目安としている**表面利回り6％**を上回る試算です。
賃料別シミュレーション
| 想定賃料 | 年間満室収入 | 想定表面利回り |
|---|---|---|
| 6.0万円 | 1,368万円 | 約5.8％ |
| 6.5万円 | 1,482万円 | 約6.3％ |
| 7.0万円 | 1,596万円 | 約6.7％ |
| 7.5万円 | 1,710万円 | 約7.2％ |
今回の計画では、1戸あたり月額6.3万円前後が表面利回り6％確保の一つの目安になります。
この案件の良い点
1．整形地で計画しやすい
販売資料上、敷地はほぼ整形で、共同住宅の配置計画を組みやすい土地です。
2．前面道路約25m
都道471号金町線に面し、前面道路幅員が約25mあるため、道路容積率による圧縮を受けにくく、容積率400％を活かしやすい条件です。
3．121.85㎡で19戸を確保できる
約122㎡の敷地規模でありながら、25㎡×19戸まで検討できる点は大きな魅力です。
4．土地価格4,800万円
19戸で割ると、土地原価は
約253万円／戸
となります。
東京23区案件としては、戸数に対する土地価格のバランスが比較的良好です。
5．東京基準6％を超える可能性
想定賃料6.5万円／戸で、**表面利回り約6.3％**となり、東京基準をクリアできる可能性があります。
総合評価
葛飾区東金町5丁目は、
整形地・前面道路約25m・容積率400％・土地121.85㎡
という条件を活かし、
S造7階建・25㎡×19戸・延床約520㎡
の収益共同住宅として十分検討価値のある案件です。
今回の概算では、
- 土地＋建物：約2億3,676万円
- 想定年収：約1,482万円
- 想定表面利回り：約6.3％
となりました。
駅距離はややありますが、土地価格・土地形状・容積効率のバランスが良く、戸数をしっかり確保できる東京案件として、前向きに評価できる土地と考えます。
※本記事は販売資料をもとにした簡易的な事業性検討です。想定建物・戸数・賃料・建築費等は当社による概算であり、実際の建築可否・法令適合性・収益性を保証するものではありません。詳細計画にあたっては、行政等への最終確認が必要です。