【案件レビュー】足立区保木間5丁目
【Case Review】S造6階・25㎡×12戸の収益共同住宅を検討
今回検討したのは、東京都足立区保木間5丁目の売土地です。
東武伊勢崎線「谷塚」駅徒歩13分。土地面積約114㎡の敷地について、**S造6階建・25㎡×12戸・延床約360㎡**の収益共同住宅として事業性を検討しました。
販売資料では、価格3,980万円、土地面積114.65㎡（約34.68坪）、準工業地域、建蔽率60％・容積率400％、西側公道約25mの土地として確認できます。
物件概要
- 所在地：東京都足立区保木間5丁目
- 交通：東武伊勢崎線「谷塚」駅 徒歩13分
- 土地価格：3,980万円
- 土地面積：114.65㎡（約34.68坪）
- 土地権利：所有権
- 用途地域：準工業地域
- 建蔽率：60％
- 容積率：400％
- 防火指定：準防火地域
- 接道：西側公道 約25m
- 現況：建物あり
- 建築条件：なし
- 引渡し：相談
ボリューム検討
今回の想定計画は、
S造6階建
25㎡×12戸
延床約360㎡
です。
想定建物
- 構造：S造
- 階数：6階建
- 戸数：12戸
- 住戸面積：25㎡／戸
- 住戸面積合計：300㎡
- 共用部等：約60㎡
- 延床面積：約360㎡
- 想定間取り：1K～1DK
基本的には、
1フロア2戸 × 6階＝12戸
をベースに検討します。
容積率の考え方
指定容積率は**400％**です。
本件は準工業地域で、前面道路幅員が約25mあるため、道路幅員による容積率制限は実質的に問題になりません。
したがって、実効容積率は400％として検討できます。
容積対象床
土地面積114.65㎡に対して、
114.65㎡ × 400％
＝458.6㎡
が容積率上の上限目安です。
今回の住戸部分は、
25㎡ × 12戸
＝300㎡です。
したがって、
300㎡ ＜ 458.6㎡
となり、住戸部分は容積率に対して十分余裕があります。
今回の計画では、
住戸300㎡＋共用部等約60㎡＝延床約360㎡
として整理します。
共同住宅の共用廊下・階段等については、法令上一定の条件で容積率算定から除外されるため、実施設計時には詳細確認を行います。
建蔽率の検討
指定建蔽率60％の場合、
114.65㎡ × 60％
＝約68.8㎡
が建築面積の目安です。
延床360㎡を6階で単純平均すると、
360㎡ ÷ 6階
＝約60㎡／階
となります。
したがって、単純計算では、
約60㎡ ＜ 約68.8㎡
となり、指定建蔽率60％の範囲内でも検討可能な水準です。
また、本件は準防火地域のため、建物仕様によって建蔽率緩和が適用できる可能性があります。
建築計画イメージ
1階～6階
25㎡×2戸
合計、25㎡×12戸＝300㎡
を住戸部分として想定。
共用階段・廊下・エントランス・EV等を含め、
延床約360㎡
として検討します。
賃料想定
ここからは当社による事業性確認のための概算です。
谷塚駅徒歩13分、東京都足立区内の新築25㎡クラスの単身者向け住戸を想定し、今回は、
想定賃料：8.0万円／戸
として試算します。
満室想定年収
8.0万円 × 12戸 × 12か月＝ 1,152万円／年
収益シミュレーション
土地費
3,980万円
建築費
S造6階建・延床360㎡
約108.9坪
S造建築費を当社概算基準の、
120万円／坪とすると、
108.9坪 × 120万円
＝ 約1億3,070万円
土地＋建物
3,980万円 ＋ 1億3,070万円
＝ 約1億7,050万円
※設計費・外構費・地盤関連費・確認申請費・融資費用・各種税金等は含まない簡易試算です。
想定表面利回り
年間満室賃料1,152万円の場合、
1,152万円 ÷ 1億7,050万円 ×100
＝ 約6.8％
となります。
東京エリアで当社が一つの目安としている**表面利回り6％**を上回る試算です。
賃料別シミュレーション
| 想定賃料 | 年間満室収入 | 想定表面利回り |
|---|---|---|
| 7.0万円 | 1,008万円 | 約5.9％ |
| 7.5万円 | 1,080万円 | 約6.3％ |
| 8.0万円 | 1,152万円 | 約6.8％ |
| 8.5万円 | 1,224万円 | 約7.2％ |
| 9.0万円 | 1,296万円 | 約7.6％ |
今回の概算では、月額約7.1万円前後が表面利回り6％確保の一つの目安になります。
この案件の良い点
1．土地価格3,980万円
東京都23区内の新築共同住宅用地として、土地取得価格を比較的抑えられる点が大きな特徴です。建築費の比率が高くなるS造案件では、土地価格を抑えられることが事業収支に大きく影響します。
2．指定容積率400％
土地面積114.65㎡というコンパクトな敷地ながら、
指定容積率400％
を活用できます。
小規模敷地をS造で中層化する計画と相性の良い条件です。
3．前面道路約25m
西側公道約25mと十分な道路幅員があります。
4．25㎡×12戸を確保
極端に住戸面積を小さくするのではなく、
25㎡×12戸とすることで、新築単身者向け共同住宅として一定の商品性を確保する計画です。
5．概算利回り6％超
想定賃料8.0万円／戸の場合、
表面利回り約6.8％となり、
東京案件として当社が一つの目安としている6％を上回る可能性があります。
注意点
1．敷地が不整形
販売図面を見ると、敷地は道路側から奥側にかけて形状が変化する不整形地です。
そのため、
- 住戸配置
- 共用廊下
- 階段
- EV
- 採光
- 避難経路
を含め、実際に2戸／階が効率良く配置できるか詳細検討が必要です。
2．共用部60㎡の成立性
今回、住戸300㎡＋共用部等60㎡＝延床360㎡
として設定しています。
6階建でEVを設置する場合、階段・廊下・EVシャフト・エントランス等を含めて60㎡程度に納まるか、詳細平面計画で確認する必要があります。
3．S造6階建の建築費
S造6階建では、
- 鉄骨価格
- 耐火仕様
- EV
- 基礎
- 地盤改良
- 消防設備
などによって建築費が大きく変動します。
今回の120万円／坪は事業性確認のための概算です。
4．実勢賃料の確認
想定賃料8.0万円／戸は概算設定です。
最終的な事業判断では、周辺の新築・築浅25㎡クラスについて、
- 募集賃料
- 管理費
- 駅距離
- 設備仕様
- 成約状況
を比較し、実勢賃料を精査する必要があります。
総合評価
東京都足立区保木間5丁目は、
土地価格3,980万円・土地約114㎡・容積率400％・前面道路約25m
という条件を活かし、
S造6階建・25㎡×12戸・延床約360㎡
の収益共同住宅として検討価値のある案件です。
今回の概算では、
- 土地＋建物：約1億7,050万円
- 年間満室賃料：約1,152万円
- 想定表面利回り：約6.8％
となりました。
敷地形状には注意が必要ですが、土地取得価格を抑えながらS造6階で12戸を確保することで、東京23区内の新築収益物件として収益性を確保する計画です。
※本記事は販売資料をもとにした簡易的な事業性検討です。想定建物・戸数・賃料・建築費等は当社による概算であり、実際の建築可否・法令適合性・収益性を保証するものではありません。詳細計画にあたっては、行政等への最終確認が必要です。