【案件レビュー】足立区梅島1丁目｜23㎡×9戸・S造5階共同住宅を検討
公開日：2026年7月
今回検討したのは、東京都足立区梅島1丁目の売土地です。
価格6,380万円。
東武伊勢崎線・大師線「梅島」駅徒歩3分という駅近立地に加え、近隣商業地域・容積率300％、二方道路という条件を活かし、都市型収益共同住宅としての成立性を検討しました。
物件概要
所在地：東京都足立区梅島1丁目
価格：6,380万円
土地面積：78.74㎡
用途地域：近隣商業地域
建蔽率：80％
指定容積率：300％
高度地区：第三種高度地区
防火指定：準防火地域
面道路
・北東側公道 約11.1m
・接道約4.8m
・南西側公道 約4.0m
・接道約4.7m
交通
総武伊勢崎線・大師線「梅島」駅 徒歩3分
現況：更地
セットバック：不要
建築条件：なし
販売図面では、南北に細長い敷地で、北東側と南西側の二方道路に接する土地として示されています。接道の一部には都市計画道路が含まれる旨の記載があります。
容積率検討
本物件の指定容積率は300％です。
広い方の前面道路幅員は約11.1mとなります。
11.1m×近隣商業地域の係数0.6
↓
666％
道路幅員による容積率は666％となり、指定容積率300％の方が厳しいため、
許容容積率300％を採用します。
許容延床面積
78.74㎡×300％
↓
約236.22㎡
今回想定する延床面積約234㎡は、許容延床面積の範囲内に収まります。
建蔽率検討
土地面積78.74㎡×建蔽率80％
↓
許容建築面積 約62.99㎡
延床面積234㎡を5階で単純平均すると、1フロア当たり約46.8㎡となります。
実際には1階共用部や階段、設備スペース等によって各階面積は異なりますが、概算上は許容建築面積内で検討できるボリュームです。
ボリューム検討
今回の検討では、
S造5階建
23㎡住戸×9戸
延床面積 約234㎡
を想定しました。
住戸面積は、23㎡×9戸
↓
207㎡となります。
延床面積約234㎡との差額約27㎡を、共用階段・廊下・PS・メーターボックス等として想定しています。
敷地間口は約4.8mと比較的コンパクトですが、前後二方道路の条件を活かし、各階1～2戸を配置する都市型の共同住宅計画を想定しています。
想定プラン
・S造5階建
・23㎡住戸×9戸
・延床面積 約234㎡
・単身者向け共同住宅
・1Kタイプ中心
・エレベーターなしを基本に検討
想定賃料
23㎡住戸
月額7.5万円～8.2万円
年間満室想定収入
月額7.5万円の場合
7.5万円×9戸×
12か月
↓
約810万円
月額8.2万円の場合
8.2万円
×
9戸
×
12か月
↓
約885万円
年間満室想定収入は、
約810万円～885万円
と試算します。
想定収益率
【想定建築費】
延床面積234㎡
↓
約70.79坪
↓
70.79坪
×
120万円
↓
約8,495万円
【総事業費】
土地価格
6,380万円
＋
建築費
約8,495万円
↓
約1億4,875万円
※設計費、確認申請費、地盤改良費、外構費、融資費用、各種税金等は含まない概算です。
【想定表面利回り】
年間満室想定収入
約810万円～885万円
÷
総事業費
約1億4,875万円
↓
約5.4％～6.0％
この案の良い点
✓ 東武伊勢崎線「梅島」駅徒歩3分
✓ 近隣商業地域・容積率300％
✓ 北東側約11.1m、南西側約4.0mの二方道路
✓ 両側とも共同住宅の接道長4m以上を確保
✓ 更地・建築条件なし
✓ セットバック不要
✓ 土地価格6,380万円で、東京の駅近案件として比較的検討しやすい
✓ S造5階建・23㎡×9戸の都市型共同住宅を計画可能
✓ 東京案件の目標である表面利回り6％前後を狙える可能性
注意点
・敷地幅が約4.8mのため、階段・廊下・設備スペースの効率的な配置が必要
・23㎡住戸を各階に配置できるか、詳細な平面計画が必要
・接道の一部に含まれる都市計画道路の計画線・建築制限の確認
・第三種高度地区、道路斜線、隣地斜線、日影規制等の確認
・準防火地域に対応したS造仕様の確認
・エレベーターを設置する場合の面積・建築費への影響
・最新の建築費、賃料相場および空室率の精査
・設計費や地盤改良費等を含めた総事業費の再計算
結論
足立区梅島1丁目は、東武伊勢崎線「梅島」駅徒歩3分という交通利便性に加え、近隣商業地域・容積率300％、二方道路という条件を備えた収益共同住宅用地です。
今回の検討では、S造5階建・23㎡住戸×9戸・延床約234㎡を想定しました。
許容延床面積は約236.22㎡であり、今回の延床約234㎡は概算上その範囲内に収まります。
土地は南北に細長い形状ですが、両側道路への接道を活かすことで、単身者向け都市型共同住宅として効率的な計画が期待できます。
土地価格と建築費のみで算出した想定表面利回りは約5.4％～6.0％となり、東京案件の目標水準である6％前後を狙える可能性があります。
詳細な平面計画や都市計画道路の確認は必要ですが、駅近・更地・二方道路という条件を踏まえ、積極的に検討する価値のある案件と判断しました。
※本記事は概算条件に基づく事業シミュレーションです。建築計画・法規制・建築コスト・賃料・収益性については、詳細設計・行政協議・市場調査等により最終確認が必要です。
※詳細検討ご希望の場合、以下リンク先よりご依頼ください。
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