【Case Review】八尾市安中町1丁目｜木造3階・25㎡×9戸の収益共同住宅を検討
今回検討したのは、大阪府八尾市安中町1丁目の売土地です。
JR関西本線「八尾」駅徒歩5分。土地面積137.32㎡の比較的整った敷地について、**木造3階建・25㎡×9戸・延床約260㎡**の収益共同住宅として事業性を検討しました。
価格4,480万円、土地面積137.32㎡、第二種住居地域、建蔽率60％・容積率200％、西側公道約4.7m、接道約7.56m、現況更地、建築条件なしの土地となります。
物件概要
- 所在地：大阪府八尾市安中町1丁目
- 交通：JR関西本線「八尾」駅 徒歩5分
- 土地価格：4,480万円
- 土地面積：137.32㎡（約41.53坪）
- 土地権利：所有権
- 地目：宅地
- 都市計画：市街化区域
- 用途地域：第二種住居地域
- 建蔽率：60％
- 指定容積率：200％
- 防火指定：準防火地域
- 前面道路：西側公道 約4.70m
- 接道間口：約7.56m
- 私道負担：なし
- セットバック：なし
- 現況：更地
- 建築条件：なし
JR八尾駅徒歩5分に加え、販売資料ではスーパー徒歩2分、小学校徒歩5分など、生活利便施設も近い立地です。
ボリューム検討
今回の想定計画は、
木造3階建
25㎡×9戸
延床約260㎡
です。
想定建物
- 構造：木造
- 階数：3階建
- 戸数：9戸
- 住戸面積：25㎡／戸
- 住戸面積合計：225㎡
- 共用部等：約35㎡
- 延床面積：約260㎡
- 想定間取り：1K～1DK
基本構成は、
3戸／階 ×3階＝9戸
を想定します。
容積率の考え方
指定容積率は**200％**です。
第二種住居地域で前面道路幅員が約4.7mのため、
4.7m ×0.4＝188％
となります。
したがって、
実効容積率＝約188％
です。
容積対象床
137.32㎡ ×188％＝ 約258.2㎡となります。
今回の想定延床260㎡とはほぼ同水準です。
また住戸部分は、25㎡×9戸＝225㎡
なので、共用階段・廊下等の容積不算入を適切に活用できれば、容積率については十分成立余地があります。
建築計画イメージ
1階
25㎡×3戸
2階
25㎡×3戸
3階
25㎡×3戸
合計、25㎡×9戸＝225㎡
を住戸部分として想定します。
共用階段・廊下・PS等を含め、
延床約260㎡を目標に計画します。
敷地は西側道路に約7.56m接道しており、比較的素直な形状です。
賃料想定
ここからは販売資料ではなく、当社による初期事業性確認のための概算条件です。
JR八尾駅徒歩5分、新築25㎡クラスの単身者向け住戸を想定し、今回は、
想定賃料：7.0万円／戸として試算します。
満室想定年収
7.0万円 ×9戸 ×12か月＝ 756万円／年
収益シミュレーション
土地費
4,480万円
建築費
木造3階建・延床260㎡
260㎡ ÷3.3058
＝約78.6坪
木造建築費を当社概算基準の、
80万円／坪とすると、78.6坪 ×80万円
＝ 約6,290万円
土地＋建物
4,480万円 ＋6,290万円
＝ 約1億770万円
※設計費・外構費・地盤関連費・確認申請費・融資費用・税金等は含まない簡易試算です。
想定表面利回り
年間満室賃料756万円の場合、
756万円 ÷1億770万円 ×100＝ 約7.0％
となります。
大阪エリアで当社が一つの目安としている、
表面利回り7％にほぼ一致する試算です。
賃料別シミュレーション
| 想定賃料 | 年間満室収入 | 想定表面利回り |
|---|---|---|
| 6.0万円 | 648万円 | 約6.0％ |
| 6.5万円 | 702万円 | 約6.5％ |
| 7.0万円 | 756万円 | 約7.0％ |
| 7.5万円 | 810万円 | 約7.5％ |
| 8.0万円 | 864万円 | 約8.0％ |
今回の概算では、月額約7.0万円／戸が大阪7％基準確保のおおよその目安です。
この案件の良い点
1．JR八尾駅徒歩5分
本案件最大の魅力です。
徒歩5分圏内という駅距離は、単身者向け新築共同住宅の募集上、大きなプラス要素になります。
2．土地約41.5坪
約137㎡あり、木造3階で9戸を検討できる土地サイズです。
極端な狭小敷地ではないため、エントランス・階段・住戸配置を比較的検討しやすい案件です。
3．接道約7.56m
共同住宅計画として一定の間口があり、道路側の住戸配置やエントランス計画を組みやすい条件です。
4．現況更地
解体費・解体期間を必要とせず、開発計画に入りやすい点がメリットです。
5．建築条件なし
施工会社・設計者を自由に選択できるため、木造3階の建築費を比較しながら事業計画を組むことができます。
6．7％の表面利回り
25㎡×9戸を確保し、月額7万円前後の賃料が成立すれば、今回の概算では**表面利回り約7％**となります。
総合評価
八尾市安中町1丁目は、
JR八尾駅徒歩5分・土地約41.5坪・接道約7.56m・現況更地
という条件を活かし、
木造3階建・25㎡×9戸・延床約260㎡
を検討する駅近型の収益共同住宅案件です。
今回の概算では、
- 土地＋建物：約1億770万円
- 年間満室賃料：約756万円
- 想定表面利回り：約7.0％
となりました。
大阪7％基準を狙える駅徒歩5分の木造案件として、詳細検討する価値のある土地と考えます。
※本記事は販売資料をもとにした簡易的な事業性検討です。想定建物・戸数・賃料・建築費等は当社による概算であり、実際の建築可否・容積不算入の適用・法令適合性・収益性を保証するものではありません。詳細計画にあたっては、行政等への最終確認が必要です。