今回検討したのは、東京都八王子市元本郷町3丁目の売土地です。
JR中央線「西八王子」駅徒歩9分。土地面積172.42㎡（約52.15坪）の敷地について、
木造3階建・25㎡×9戸・延床約290㎡
の収益共同住宅として事業性を検討しました。

価格4,790万円、準工業地域、建蔽率60％・容積率200％、南側公道約5m、現況駐車場、建築条件なしの土地となります。

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物件概要

• 所在地：東京都八王子市元本郷町3丁目
• 交通：JR中央線「西八王子」駅 徒歩9分
• 土地価格：4,790万円
• 土地面積：172.42㎡（約52.15坪）
• 土地権利：所有権
• 地目：宅地
• 都市計画：市街化区域
• 用途地域：準工業地域
• 建蔽率：60％
• 容積率：200％
• 高度地区：第二種高度地区
• 防火指定：準防火地域
• 前面道路：南側公道 約5m
• 接道間口：約6.49m
• 現況：駐車場
• 建築条件：なし

南側約5m公道に約6.49m接道しており、共同住宅計画として一定の接道幅を確保しています。

ボリューム検討

今回の想定計画は、

木造3階建
25㎡×9戸
延床約290㎡

です。

想定建物

• 構造：木造
• 階数：3階建
• 戸数：9戸
• 住戸面積：25㎡／戸
• 住戸面積合計：225㎡
• 共用部等：約65㎡
• 延床面積：約290㎡
• 想定間取り：1K～1DK

住戸部分225㎡に対して、共用部等は約65㎡。
共用部率：約22.4％を想定します。

容積率の考え方

本物件の指定容積率は**200％**です。
準工業地域で前面道路幅員が約5mあるため、
5m×0.6＝300％
となります。

指定容積率200％の方が小さいため、
実効容積率＝200％です。

容積対象床

172.42㎡×200％＝ 約344.8㎡です。
今回の想定延床290㎡は、
290㎡＜約344.8㎡
となり、容積率には一定の余裕があります。
さらに、共同住宅の共用廊下・階段等について容積率算定上の不算入が適用できる場合には、計画上さらに余裕が生じます。

建蔽率の検討

指定建蔽率は**60％**です。
172.42㎡×60％＝ 約103.5㎡
が建築面積の基本上限です。

今回の延床290㎡を3階で単純平均すると、
290㎡÷3階＝約96.7㎡／階です。

したがって約96.7㎡＜約103.5㎡
となり、単純計算上は建蔽率内に収まります。

今回の計画は建蔽率上限に比較的近いため、

• バルコニー
• 軒
• 共用階段
• 建築面積算定
• 外部設備

等を含めた詳細設計で確認する必要があります。

建築計画イメージ

9戸を3階で構成する場合、

1階

25㎡×3戸

2階

25㎡×3戸

3階

25㎡×3戸

合計、

25㎡×9戸＝225㎡

を住戸部分として想定します。

共用階段・廊下・PS・エントランス等を含め、
延床約290㎡とする計画です。

各階3戸×3層というシンプルな構成のため、水回り・構造壁・設備配管を上下階で揃えやすく、木造共同住宅として合理的な計画にしやすい構成です。

賃料想定

ここからは販売資料ではなく、当社による初期事業性確認のための概算条件です。
西八王子駅徒歩9分、新築25㎡クラスの単身者向け住戸を想定し、今回は、
想定賃料：7.0万円／戸として試算します。

満室想定年収

7.0万円×9戸×12か月＝ 756万円／年

収益シミュレーション

土地費

4,790万円

建築費

木造3階建・延床290㎡
290㎡÷3.3058
＝約87.7坪

木造建築費を当社概算基準の、
80万円／坪とすると、

87.7坪×80万円＝ 約7,018万円

土地＋建物

4,790万円＋7,018万円＝ 約1億1,808万円

※設計費・外構費・地盤関連費・確認申請費・融資費用・税金等は含まない簡易試算です。

想定表面利回り

年間満室賃料756万円の場合、
756万円÷1億1,808万円×100
＝ 約6.4％となります。

東京エリアで当社が一つの目安としている、
表面利回り6％を上回る試算です。

賃料別シミュレーション

想定賃料	年間満室収入	想定表面利回り
6.0万円	648万円	約5.5％
6.5万円	702万円	約5.9％
7.0万円	756万円	約6.4％
7.5万円	810万円	約6.9％
8.0万円	864万円	約7.3％

今回の概算では、月額約6.6万円／戸
が表面利回り6％確保のおおよその目安になります。

この案件の良い点

1．西八王子駅徒歩9分

JR中央線「西八王子」駅徒歩9分という立地で、単身者向け賃貸住宅として一定の募集力が期待できます。

2．土地約52坪

172.42㎡の土地があり、木造3階・9戸の共同住宅を検討できる規模です。

3．接道間口約6.49m

東京案件では道路幅員だけでなく、実際の接道間口が重要です。
本案件は南側5m公道に約6.49m接しており、これまで見送った2～3m接道案件と比較すると、共同住宅計画を検討しやすい条件です。

4．現況駐車場

販売資料では現況駐車場のため、既存建物の解体費を必要としない点は大きなメリットです。

5．建築条件なし

設計者・施工会社を自由に選択でき、木造3階の建築費を比較しながら事業計画を組むことができます。

6．容積率に余裕

容積上限約344.8㎡に対して、今回の延床は約290㎡。
容積を無理に使い切らない計画です。

7．東京6％基準を確保できる可能性

今回の概算では、
平均賃料7万円で表面利回り約6.4％。
平均6.6万円程度から東京6％基準が見えてきます。

 

総合評価

八王子市元本郷町3丁目は、
西八王子駅徒歩9分・土地約52坪・5m公道・接道約6.5m・現況駐車場
という条件を活かし、
木造3階建・25㎡×9戸・延床約290㎡
を検討する収益共同住宅案件です。

今回の概算では、

• 土地＋建物：約1億1,808万円
• 年間満室賃料：約756万円
• 想定表面利回り：約6.4％

となりました。

東京6％基準を上回る可能性があり、現況駐車場のため解体費が不要という点も事業性を高めています。解体費を抑えながら9戸を確保し、東京6％基準を狙えるバランスの良い木造共同住宅候補と考えます。

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※本記事は販売資料をもとにした簡易的な事業性検討です。想定建物・戸数・賃料・建築費等は概算であり、実際の建築可否・法令適合性・収益性を保証するものではありません。詳細計画にあたっては、行政等への最終確認が必要です。

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