【Case Review】八王子市八木町｜S造11階・25㎡×21戸の収益共同住宅を検討
今回検討したのは、東京都八王子市八木町の売土地です。
JR中央線「西八王子」駅徒歩12分。土地面積約106㎡の商業地域において、**S造11階建・25㎡×21戸・延床約700㎡**の収益共同住宅として事業性を検討しました。
土地価格4,280万円、土地面積105.89㎡（約32.03坪）、商業地域、建蔽率80％・容積率600％、前面22m公道、現況更地、建築条件なし。敷地は間口約7.2m、奥行約14.5mの比較的整った形状です。
物件概要
- 所在地：東京都八王子市八木町
- 交通：JR中央線「西八王子」駅 徒歩12分
- 土地価格：4,280万円
- 土地面積：105.89㎡（約32.03坪）
- 土地権利：所有権
- 地目：宅地
- 都市計画：市街化区域
- 用途地域：商業地域
- 建蔽率：80％
- 容積率：600％
- 防火指定：防火地域
- 前面道路：22m公道
- 現況：更地
- 建築条件：なし
前面道路側約7.20m、奥側約7.32m、奥行約14.5mのほぼ長方形の敷地です。
ボリューム検討
今回の想定計画は、
S造11階建
25㎡×21戸
延床約700㎡
です。
想定建物
- 構造：S造
- 階数：11階建
- 戸数：21戸
- 住戸面積：25㎡／戸
- 住戸面積合計：525㎡
- 共用部等：約175㎡
- 延床面積：約700㎡
- 想定間取り：1K～1DK
東京で15戸以上となるため、今回は25㎡／戸を基本として検討します。
容積率の考え方
指定容積率は**600％**です。
前面道路は約22m、用途地域は商業地域のため、道路幅員による容積率は、
22m ×0.6＝1,320％
となります。
したがって、指定容積率600％の方が小さく、
実効容積率＝600％
として検討できます。
容積対象床
105.89㎡ ×600％＝ 約635.3㎡
です。
今回の住戸部分は、
25㎡ ×21戸＝ 525㎡
です。
一方、今回の想定延床は、
住戸525㎡＋共用部等約175㎡＝延床約700㎡
です。
建蔽率の検討
指定建蔽率は**80％**です。
土地面積105.89㎡に対して、
105.89㎡ ×80％＝ 約84.7㎡
が建築面積の基本的な上限目安です。
延床700㎡を11階で単純平均すると、
700㎡ ÷11階＝ 約63.6㎡／階です。
したがって、約63.6㎡ ＜ 約84.7㎡
となり、建蔽率には比較的余裕があります。
本案件では建蔽率よりも、
- 25㎡住戸2戸
- EV
- 階段
- 共用廊下
- PS・MB
- 避難経路
を約64㎡前後の基準階へ効率良く配置できるかが重要になります。
建築計画イメージ
21戸を11階で構成するため、一例として、
1階
25㎡×1戸
2階
25㎡×2戸
3階
25㎡×2戸
4階
25㎡×2戸
5階
25㎡×2戸
6階
25㎡×2戸
7階
25㎡×2戸
8階
25㎡×2戸
9階
25㎡×2戸
10階
25㎡×2戸
11階
25㎡×2戸
合計、25㎡×21戸＝525㎡
を住戸部分として想定します。
賃料想定
ここからは販売資料ではなく、当社による初期事業性確認のための概算条件です。
西八王子駅徒歩12分、新築25㎡クラスの単身者向け住戸を想定し、今回は、
想定賃料：7.2万円／戸
として試算します。
満室想定年収
7.2万円 ×21戸 ×12か月
＝ 1,814.4万円／年
収益シミュレーション
土地費
4,280万円
建築費
S造11階建・延床700㎡
700㎡ ÷3.3058
＝約211.8坪
S造建築費を当社概算基準の、
120万円／坪とすると、
211.8坪 ×120万円
＝ 約2億5,416万円
土地＋建物
4,280万円 ＋2億5,416万円
＝ 約2億9,696万円
※設計費・外構費・地盤関連費・確認申請費・融資費用・税金等を含まない簡易試算です。
想定表面利回り
年間満室賃料1,814.4万円の場合、
1,814.4万円 ÷2億9,696万円 ×100
＝ 約6.1％
となります。
東京エリアで当社が一つの目安としている、
表面利回り6％
を概算上クリアする計画です。
賃料別シミュレーション
| 想定賃料 | 年間満室収入 | 想定表面利回り |
|---|---|---|
| 6.5万円 | 1,638万円 | 約5.5％ |
| 7.0万円 | 1,764万円 | 約5.9％ |
| 7.2万円 | 1,814万円 | 約6.1％ |
| 7.5万円 | 1,890万円 | 約6.4％ |
| 8.0万円 | 2,016万円 | 約6.8％ |
今回の概算では、
月額約7.1万円／戸
が表面利回り6％確保の一つの目安になります。
土地取得費が4,280万円と比較的軽いため、八王子エリアとして無理のない賃料水準で6％ラインを狙える可能性がある点が本案件の特徴です。
この案件の良い点
1．商業地域・容積率600％
本案件最大の特徴です。
約32坪というコンパクトな土地ですが、
容積率600％
を活用できるため、中高層のS造共同住宅と相性があります。
2．前面22m公道
前面道路は約22mと非常に広く、道路幅員による容積率制限を受けません。 zmn_list_20261010105648
3．土地価格4,280万円
高容積の商業地域でありながら、土地取得費が比較的軽いことが収益面で大きなメリットです。
4．比較的整った敷地形状
約7.2m×14.5m程度のほぼ長方形で、極端な変形地ではありません。
中高層共同住宅の構造・平面計画を考えるうえで扱いやすい敷地です。
5．21戸を確保
今回、25㎡×21戸
とすることで、土地取得費を21戸へ分散できます。
住戸面積を25㎡確保しながら戸数を増やすことで、収益性を狙う計画です。
6．概算6％ライン
想定賃料7.2万円の場合、
表面利回り約6.1％
となります
東京案件の初期判断基準である6％を概算上クリアします。
総合評価
八王子市八木町は、
商業地域・容積率600％・前面22m公道・土地価格4,280万円
という条件を活かし、S造11階建・25㎡×21戸・延床約700㎡
の収益共同住宅を検討する案件です。
今回の概算では、
- 土地＋建物：約2億9,696万円
- 年間満室賃料：約1,814万円
- 想定表面利回り：約6.1％
となりました。
東京案件の目安6％を概算上クリアしており、高容積率と低い土地取得費を組み合わせることで収益性を狙える案件です。
高容積率と低土地原価を活かした「小敷地・中高層型」の収益マンション候補として、今後の詳細検討に注目したい案件です。
※本記事は販売資料をもとにした簡易的な事業性検討です。想定建物・戸数・賃料・建築費等は当社による概算であり、実際の建築可否・法令適合性・構造成立性・収益性を保証するものではありません。詳細計画にあたっては、行政等への最終確認が必要です。