【Case Review】八王子市高尾町｜S造7階・25㎡×30戸の収益共同住宅を検討
今回検討したのは、東京都八王子市高尾町の売土地です。
JR中央線「高尾」駅北口徒歩8分。実測約330.96㎡、約100坪のまとまった敷地について、
S造7階建程度・25㎡×30戸・延床約900㎡
の収益共同住宅として事業性を検討しました。
価格6,000万円、北側国道20号に接道、建築条件なし、高低差なしの土地となります。。
物件概要
- 所在地：東京都八王子市高尾町
- 交通：JR中央線「高尾」駅 北口徒歩8分
- 土地価格：6,000万円
- 土地面積（公簿）：約330.57㎡
- 土地面積（実測）：約330.96㎡
- 土地権利：所有権
- 地目：宅地
- 都市計画：市街化区域
- 用途地域：近隣商業地域／第一種住居地域
- 建蔽率：80％／60％
- 容積率：300％／200％
- 防火指定：準防火地域
- 高度地区：第二種高度地区／第三種高度地区
- 接道：北側 国道20号
- 接道間口：約9.08m
- 敷地奥行：約34～39m
- 現況：駐車場
- 建築条件：なし
- 高低差：なし
- 引渡し：相談
敷地は間口約9m、奥行30m超の比較的整った形状で、共同住宅計画に必要な接道幅も一定程度確保されています。
ボリューム検討
今回の想定計画は、
S造7階建程度
25㎡×30戸
延床約900㎡
です。
想定建物
- 構造：鉄骨造
- 階数：7階建程度
- 戸数：30戸
- 住戸面積：25㎡／戸
- 住戸面積合計：750㎡
- 共用部等：約150㎡
- 延床面積：約900㎡
- 想定間取り：1K～1DK
30戸×25㎡で住戸部分750㎡。
共用廊下・階段・EV・エントランス・PS等を含めて延床約900㎡とする計画です。
共用部分は約150㎡となり、共用部率：約16.7％を想定します。
建築計画イメージ
30戸を7階で構成する一例として、
1階
25㎡×3戸＋エントランス・共用部
2～7階
各階4～5戸程度
合計30戸を確保します。
住戸部分：25㎡×30戸＝750㎡
共用部：約150㎡
合計：延床約900㎡
です。
敷地奥行が30mを超えるため、片廊下型や中廊下型など複数の平面構成を比較検討できます。
賃料想定
ここからは販売資料ではなく、当社による初期事業性確認のための概算条件です。
JR中央線「高尾」駅徒歩8分、新築25㎡クラスの単身者向け住戸を想定し、今回は、
想定賃料：7.0万円／戸として試算します。
満室想定年収
7.0万円×30戸×12か月＝ 2,520万円／年
収益シミュレーション
土地費
6,000万円
建築費
S造7階建・延床900㎡
900㎡÷3.3058
＝約272.2坪
S造建築費を当社概算基準の120万円／坪
とすると、272.2坪×120万円＝ 約3億2,664万円
土地＋建物
6,000万円＋3億2,664万円＝ 約3億8,664万円
※設計費・外構費・杭工事・地盤改良・EV・確認申請費・融資費用・税金等は含まない簡易試算です。
想定表面利回り
年間満室賃料2,520万円の場合、
2,520万円÷3億8,664万円×100＝ 約6.5％
となります。
東京エリアで当社が一つの目安としている、
表面利回り6％を上回る試算です。
賃料別シミュレーション
| 想定賃料 | 年間満室収入 | 想定表面利回り |
|---|---|---|
| 6.0万円 | 2,160万円 | 約5.6％ |
| 6.5万円 | 2,340万円 | 約6.1％ |
| 7.0万円 | 2,520万円 | 約6.5％ |
| 7.5万円 | 2,700万円 | 約7.0％ |
| 8.0万円 | 2,880万円 | 約7.4％ |
今回の概算では、月額約6.45万円／戸
が表面利回り6％確保のおおよその目安になります。
この案件の良い点
1．土地約100坪
実測約330.96㎡というまとまった土地があり、東京案件としては30戸規模を検討できる敷地です。
2．高尾駅徒歩8分
JR中央線「高尾」駅徒歩8分という立地で、都心方面への鉄道アクセスを確保できます。
3．国道20号に接道
北側は国道20号に接しており、道路条件に余裕があります。
接道間口も約9.08m確保されています。
東京の共同住宅計画では接道間口が重要ですが、本案件は2m程度の狭小接道案件とは異なり、共同住宅として検討しやすい条件です。
4．建蔽率に大きな余裕
延床900㎡を7階建とした場合、平均建築面積は約129㎡です。
土地330.96㎡に対して建築面積比率は約39％程度なので、建蔽率には余裕があります。
5．30戸のスケールメリット
30戸を確保することで、
- EV
- 共用部
- 設計費
- 外構費
- 設備費
等の固定費を戸数で分散しやすくなります。
6．東京6％基準を確保できる可能性
今回の概算では、平均賃料7万円で表面利回り約6.5％。
平均6.5万円でも約6.1％です。
東京6％基準を比較的現実的な賃料設定で狙える点は、本案件の大きな特徴です。
総合評価
八王子市高尾町は、
約100坪・高尾駅徒歩8分・国道20号接道・接道間口約9m
という土地条件を活かし、
S造7階建程度・25㎡×30戸・延床約900㎡
を検討する中規模収益マンション案件です。
今回の概算では、
- 土地＋建物：約3億8,664万円
- 年間満室賃料：約2,520万円
- 想定表面利回り：約6.5％
となりました。
東京6％基準を上回る可能性があり、30戸規模によるスケールメリットも期待できます。
一方で、用途地域が近隣商業地域300％と第一種住居地域200％にまたがるため、
延床900㎡が成立するかどうかは、加重平均容積率と共用部の容積不算入を詳細検討して最終判断する必要があります。