【Case Review】堺市西区浜寺昭和町4丁｜木造3階・25㎡×14戸の収益共同住宅を検討
今回検討したのは、堺市西区浜寺昭和町4丁の売土地です。
南海本線「浜寺公園」駅徒歩6分。土地面積230.99㎡の角地について、**木造3階建・25㎡×14戸・延床約400㎡**の収益共同住宅として事業性を検討しました。
価格4,880万円、土地面積230.99㎡、第一種中高層住居専用地域、建蔽率60％・容積率200％、南西側約12m公道・北西側約5.5m公道、建築条件なしの土地となります。
物件概要
- 所在地：大阪府堺市西区浜寺昭和町4丁
- 交通①：南海本線「浜寺公園」駅 徒歩6分
- 交通②：阪堺電気軌道阪堺線「浜寺駅前」駅 徒歩9分
- 土地価格：4,880万円
- 土地面積：230.99㎡（約69.87坪）
- 土地権利：所有権
- 地目：宅地
- 都市計画：市街化区域
- 用途地域：第一種中高層住居専用地域
- 建蔽率：60％
- 容積率：200％
- 防火指定：準防火地域
- 高度地区：第二種高度地区
- 南西側道路：公道 約12.0m
- 北西側道路：公道 約5.5m
- 南西側間口：約18.3m
- 私道負担：なし
- セットバック：なし
- 建築条件：なし
- 現況：更地
- 引渡し：相談
南西・北西の角地で、販売資料では陽当たり・開放感のある整形地。
ボリューム検討
今回の想定計画は、
木造3階建
25㎡×14戸
延床約400㎡
です。
想定建物
- 構造：木造
- 階数：3階建
- 戸数：14戸
- 住戸面積：25㎡／戸
- 住戸面積合計：350㎡
- 共用部等：約50㎡
- 延床面積：約400㎡
- 想定間取り：1K～1DK
約70坪の敷地を活かし、単身者向け25㎡住戸を14戸確保する計画です。
容積率の考え方
指定容積率は**200％**です。
第一種中高層住居専用地域で、南西側前面道路は約12mあります。
道路幅員による容積率は、12m ×0.4＝480％です。
指定容積率200％の方が小さいため、
実効容積率＝200％となります。
容積対象床
230.99㎡ ×200％＝ 約462㎡です。今回の想定延床は約400㎡なので、
400㎡ ＜ 約462㎡となり、容積率上は一定の余裕があります。
建蔽率の検討
指定建蔽率は**60％**です。
角地であるものの今回は
「建ぺい率は緩和されません」
したがって、230.99㎡ ×60％＝ 約138.6㎡
が建築面積の基本上限です。
延床400㎡を3階で単純平均すると、
400㎡ ÷3階＝ 約133.3㎡／階です。
したがって、約133.3㎡ ＜ 約138.6㎡
となり、単純計算上は建蔽率の範囲内です。
今回の400㎡設定は、建蔽率を比較的有効に使う計画となります。
建築計画イメージ
14戸を3階で構成する一例として、
1階
25㎡×4戸
2階
25㎡×5戸
3階
25㎡×5戸
合計、
25㎡×14戸＝350㎡を住戸部分として想定します。
共用階段・廊下・PS等を含め、延床約400㎡
とする計画です。
敷地の南西側間口は約18.3mあり、共同住宅の間取り配置やエントランス計画を検討しやすい形状です。
賃料想定
ここからは販売資料の記載ではなく、当社による初期事業性確認のための概算条件です。
浜寺公園駅徒歩6分、新築25㎡クラスの単身者向け住戸を想定し、
今回は想定賃料：6.5万円／戸として試算します。
満室想定年収
6.5万円 ×14戸 ×12か月＝ 1,092万円／年
収益シミュレーション
土地費
4,880万円
建築費
木造3階建・延床400㎡
400㎡ ÷3.3058＝約121.0坪
木造建築費を当社概算基準の、80万円／坪
とすると、121.0坪 ×80万円＝ 約9,680万円
土地＋建物
4,880万円 ＋9,680万円
＝ 約1億4,560万円
※設計費・外構費・地盤関連費・確認申請費・融資費用・税金・インフラ引込工事等は含まない簡易試算です。
想定表面利回り
年間満室賃料1,092万円の場合、
1,092万円 ÷1億4,560万円 ×100
＝ 約7.5％
となります。
大阪エリアで当社が一つの目安としている、
表面利回り7％
を上回る試算です。
賃料別シミュレーション
| 想定賃料 | 年間満室収入 | 想定表面利回り |
|---|---|---|
| 5.5万円 | 924万円 | 約6.3％ |
| 6.0万円 | 1,008万円 | 約6.9％ |
| 6.5万円 | 1,092万円 | 約7.5％ |
| 7.0万円 | 1,176万円 | 約8.1％ |
| 7.5万円 | 1,260万円 | 約8.7％ |
今回の概算では、月額約6.1万円／戸が表面利回り7％確保のおおよその目安になります。
この案件の良い点
1．浜寺公園駅徒歩6分
南海本線「浜寺公園」駅まで徒歩6分です。
賃貸共同住宅として、徒歩10分圏内は募集上のプラス要素です。
2．土地約69.9坪
230.99㎡の敷地があるため、小規模狭小地とは異なり、14戸規模の木造共同住宅を検討できる土地サイズです。
3．南西12m＋北西5.5mの角地
二方向が公道に接しており、道路条件に余裕があります。
建物配置・採光・工事車両の動線等を検討しやすいこともメリットです。
4．南西側間口約18.3m
共同住宅用地として十分な間口があり、住戸の並列配置やエントランス位置など、設計の自由度を確保しやすい条件です。
5．現況更地・建築条件なし
解体工事を必要とせず、施工会社・設計者を自由に選択しやすい土地です。
6．7％ラインを確保できる可能性
今回の概算では、月額6.5万円で**表面利回り約7.5％**となります。
土地価格・戸数・木造建築費のバランスが比較的良い案件です。
注意点
1．14戸の平面成立性
25㎡×14戸で住戸面積だけでも350㎡となります。
共用部を約50㎡に抑え、延床400㎡以内
に納めるには、
- 共用階段
- 廊下
- PS・MB
- エントランス
- ゴミ置場
- 駐輪場
などを効率的に配置する必要があります。
2．建蔽率に余裕は大きくない
建築面積上限は約138.6㎡です。
延床400㎡を3層で平均すると約133.3㎡／階となるため、建蔽率上限に比較的近い計画です。
詳細設計段階では、各階床面積を慎重に調整する必要があります。
3．角地緩和なし
角地ではありますが、販売資料では建蔽率緩和なしとされています。
角地だから建蔽率70％として計算することはせず、60％を前提に事業計画を組む必要があります。
4．インフラ確認
販売資料の設備欄では、**飲用水・ガスについて「無」**との記載があります。
実際の共同住宅計画にあたっては、
- 前面本管の有無
- 引込可否
- 新規引込費
- 給水口径
- 都市ガス利用可否
を個別に確認する必要があります。
これは本案件の二次確認事項として重要です。
5．賃料の精査
今回の6.5万円は簡易事業性確認のための想定です。
浜寺公園周辺の、
- 新築25㎡
- 駅徒歩5～10分
- 1K・1DK
- 築浅物件
の募集・成約賃料を確認し、最終収支を組む必要があります。
総合評価
堺市西区浜寺昭和町4丁は、
浜寺公園駅徒歩6分・土地約69.9坪・南西12m＋北西5.5m公道・南西間口約18.3m
という良好な敷地条件を活かし、木造3階建・25㎡×14戸・延床約400㎡を検討する案件です。
今回の概算では、
- 土地＋建物：約1億4,560万円
- 年間満室賃料：約1,092万円
- 想定表面利回り：約7.5％
となりました。
大阪エリアの目標利回り7％を上回る可能性があり、木造3階の中規模収益共同住宅用地として、今回の候補の中では事業性と敷地条件のバランスが良い案件と考えます。
※本記事は販売資料をもとにした簡易的な事業性検討です。想定建物・戸数・賃料・建築費等は当社による概算であり、実際の建築可否・法令適合性・収益性を保証するものではありません。詳細計画にあたっては、行政等への最終確認が必要です。