【Case Review】大阪市此花区春日出中1丁目｜S造5階・25㎡×9戸の収益共同住宅を検討
今回検討したのは、大阪市此花区春日出中1丁目の売土地です。
阪神なんば線「千鳥橋」駅徒歩15分。土地面積81.82㎡のコンパクトな敷地について、**S造5階建・25㎡×9戸・延床約280㎡**の収益共同住宅として事業性を検討しました。
価格2,720万円、土地面積81.82㎡、近隣商業地域、建蔽率80％・容積率300％、南西側公道約7.2m、接道約5.4m、現況更地、建築条件なし
物件概要
- 所在地：大阪市此花区春日出中1丁目
- 交通：阪神なんば線「千鳥橋」駅 徒歩15分
- 土地価格：2,720万円
- 土地面積：81.82㎡（約24.75坪）
- 地目：宅地
- 都市計画：市街化区域
- 用途地域：近隣商業地域
- 建蔽率：80％
- 容積率：300％
- 防火指定：準防火地域
- 前面道路：南西側公道 約7.2m
- 接道間口：約5.4m
- 建築条件：なし
- 現況：更地
- 引渡し：即時
- 広告：可
販売資料では、間口約5.48m、前面道路幅員約7.27mの整形に近い細長い敷地となります。
ボリューム検討
今回の想定計画は、
S造5階建
25㎡×9戸
延床約280㎡
です。
想定建物
- 構造：S造
- 階数：5階建
- 戸数：9戸
- 住戸面積：25㎡／戸
- 住戸面積合計：225㎡
- 共用部等：約55㎡
- 延床面積：約280㎡
- 想定間取り：1K～1DK
約24.75坪のコンパクトな土地を、5層化することで有効活用する計画です。
容積率の考え方
指定容積率は**300％**です。
近隣商業地域で前面道路幅員は約7.2mのため、
7.2m ×0.6＝432％となります。
指定容積率300％の方が小さいため、
実効容積率＝300％です。
容積対象床
81.82㎡ ×300％＝ 約245.5㎡
です。
今回の住戸部分は、
25㎡ ×9戸＝225㎡
です。
建蔽率の検討
指定建蔽率は**80％**です。
81.82㎡ ×80％＝ 約65.5㎡
が建築面積の基本上限です。
延床280㎡を5階で単純平均すると、
280㎡ ÷5階＝ 約56㎡／階です。
建築計画イメージ
9戸を5階で構成する一例として、
1階
25㎡×1戸
2階
25㎡×2戸
3階
25㎡×2戸
4階
25㎡×2戸
5階
25㎡×2戸
合計、
25㎡×9戸＝225㎡
を住戸部分として想定します。
賃料想定
ここからは販売資料の記載ではなく、当社による初期事業性確認のための概算条件です。
新築25㎡クラスの単身者向け住戸を想定し、今回は、
想定賃料：7.5万円／戸
として試算します。
満室想定年収
7.5万円 ×9戸 ×12か月＝ 810万円／年
収益シミュレーション
土地費
2,720万円
建築費
S造5階建・延床280㎡
280㎡ ÷3.3058
＝約84.7坪
S造建築費を当社概算基準の
120万円／坪
とすると、
84.7坪 ×120万円
＝ 約1億164万円
土地＋建物
2,720万円 ＋1億164万円
＝ 約1億2,884万円
※設計費・外構費・地盤関連費・確認申請費・融資費用・税金等は含まない簡易試算です。
想定表面利回り
年間満室賃料810万円の場合、
810万円 ÷1億2,884万円 ×100
＝ 約6.3％
となります。
賃料別シミュレーション
| 想定賃料 | 年間満室収入 | 想定表面利回り |
|---|---|---|
| 7.0万円 | 756万円 | 約5.9％ |
| 7.5万円 | 810万円 | 約6.3％ |
| 8.0万円 | 864万円 | 約6.7％ |
| 8.5万円 | 918万円 | 約7.1％ |
| 9.0万円 | 972万円 | 約7.5％ |
今回の概算では、
月額約8.35万円／戸
が表面利回り7％確保のおおよその目安になります。
この案件の良い点
1．土地価格2,720万円
大阪市内の近隣商業地域として、土地取得額を比較的抑えられます。
土地費を抑えながら5階建とすることで、総事業費に対する戸数効率を高める計画です。
2．指定容積率300％
約24.75坪という小規模敷地ですが、容積率300％を利用できるため、5階建の中層共同住宅を検討できます。
3．前面道路約7.2m
道路幅員による容積率低下を受けず、指定300％を利用できます。 zmn_list_20261017220540
4．現況更地
既存建物の解体工程を必要とせず、事業スケジュールを組みやすい土地です。
5．建築条件なし
施工会社・設計者を自由に選択し、収益性に合わせたS造計画を検討できます。
6．9戸を確保
25㎡を維持しながら9戸確保することで、小規模敷地ながら一定の年間賃料収入を確保する計画です。
総合評価
大阪市此花区春日出中1丁目は、
土地約24.75坪・近隣商業地域300％・7.2m公道
という条件を活かし、
S造5階建・25㎡×9戸・延床約280㎡
を検討する小規模高容積型の収益共同住宅案件です。
今回の概算では、
- 土地＋建物：約1億2,884万円
- 年間満室賃料：約810万円
- 想定表面利回り：約6.3％
となりました。
現状の概算では大阪7％基準に若干届きませんが、土地取得額が比較的軽く、9戸を確保できるため、建築費と賃料の最適化によって事業性改善を狙える案件です。
本案件の特徴は、
「約25坪 × 容積300％ × S造5階 × 9戸」
という、狭小地を縦方向に活用する都市型収益共同住宅計画です。
土地面積は81.82㎡とコンパクトですが、
前面道路約7.2m・近隣商業地域・容積率300％
という条件を活かすことで、25㎡住戸9戸を目標にできます。
今後は、
- 25㎡×9戸の平面成立性
- 共用階段・廊下の容積不算入
- 2戸／階の住戸配置
- 避難・採光計画
- S造5階の実際の建築見積
- 新築25㎡の実勢賃料
- 土地価格交渉
を精査することで、事業計画の精度を高めることができます。
大阪市内の小規模高容積型案件として、プランと建築費の最適化次第で検討余地のある案件と考えます。
※本記事は販売資料をもとにした簡易的な事業性検討です。想定建物・戸数・賃料・建築費等は当社による概算であり、実際の建築可否・法令適合性・収益性を保証するものではありません。詳細計画にあたっては、行政等への最終確認が必要です。