【Case Review】大阪市淀川区三津屋北1丁目｜木造3階・25㎡×9戸の収益共同住宅を検討
今回検討したのは、大阪市淀川区三津屋北1丁目の売土地です。
阪急神戸線「神崎川」駅徒歩5分。土地面積146.29㎡の北西角地について、**木造3階建・25㎡×9戸・延床約310㎡**の収益共同住宅として事業性を検討しました。
価格4,780万円、土地面積146.29㎡、第一種住居地域、建蔽率80％・容積率200％、北側公道約4.3m、西側私道約3.5m、現況更地、建築条件なしの土地となります。
物件概要
- 所在地：大阪市淀川区三津屋北1丁目
- 交通①：阪急神戸線「神崎川」駅 徒歩5分
- 交通②：阪急宝塚線「三国」駅 徒歩17分
- 土地価格：4,780万円
- 土地面積：146.29㎡（約44.25坪）
- 土地権利：所有権
- 地目：宅地
- 都市計画：市街化区域
- 用途地域：第一種住居地域
- 建蔽率：80％
- 指定容積率：200％
- 防火指定：準防火地域
- 北側道路：公道 約4.3m
- 西側道路：私道 約3.5m
- 接道形態：北西角地
- 現況：更地
- 建築条件：なし
- 引渡し：相談
- 広告：可
ボリューム検討
今回の想定計画は、
木造3階建
25㎡×9戸
延床約310㎡
です。
想定建物
- 構造：木造
- 階数：3階建
- 戸数：9戸
- 住戸面積：25㎡／戸
- 住戸面積合計：225㎡
- 共用部等：約85㎡
- 延床面積：約310㎡
- 想定間取り：1K～1DK
駅徒歩5分の立地を活かし、単身者向け25㎡住戸を3戸／階×3層で確保する計画を想定します。
容積率の考え方
指定容積率は**200％**ですが、第一種住居地域で北側前面道路幅員が約4.3mのため、道路幅員による容積率を確認します。
4.3m ×0.4＝172％
したがって、初期検討では、
実効容積率＝約172％
として評価します。
セットバック後の敷地
販売図面ではセットバック面積が**約2.6㎡**と示されているため、安全側に、
146.29㎡－約2.6㎡＝約143.7㎡
として考えます。
容積対象床
約143.7㎡ ×172％
＝ 約247㎡
が一つの目安になります。
今回の住戸部分は、
25㎡×9戸＝225㎡
ですので、
225㎡ ＜ 約247㎡
となり、住戸部分そのものは実効容積率の範囲内です。
一方、想定延床は310㎡ですので、
310㎡－約247㎡＝約63㎡
建蔽率の検討
セットバック後の敷地を約143.7㎡とすると、
143.7㎡ ×80％＝ 約115㎡
が建築面積の目安です。
延床310㎡を3階で単純平均すると、
310㎡ ÷3階＝ 約103.3㎡／階
です。
したがって、約103.3㎡ ＜ 約115㎡
となり、単純計算上は建蔽率の範囲内です。
建築計画イメージ
1階
25㎡×3戸
2階
25㎡×3戸
3階
25㎡×3戸
合計、
25㎡×9戸＝225㎡
を住戸部分として想定します。
共用階段・廊下・エントランス・PS等を含めて、
延床約310㎡
を目標とします。
土地約44坪、建蔽率80％という条件を活かし、3戸／階を効率的に配置する計画です。
賃料想定
ここからは販売資料ではなく、当社による初期事業性確認のための概算条件です。
神崎川駅徒歩5分、新築25㎡クラスの単身者向け住戸を想定し、今回は、
想定賃料：7.5万円／戸
として試算します。
満室想定年収
7.5万円 ×9戸 ×12か月
＝ 810万円／年
収益シミュレーション
土地費
4,780万円
建築費
木造3階建・延床310㎡
310㎡ ÷3.3058
＝約93.8坪
木造建築費を当社概算基準の、
80万円／坪
とすると、
93.8坪 ×80万円
＝ 約7,504万円
土地＋建物
4,780万円 ＋7,504万円
＝ 約1億2,284万円
※設計費・外構費・地盤関連費・確認申請費・融資費用・税金等は含まない簡易試算です。
想定表面利回り
年間満室賃料810万円の場合、
810万円 ÷1億2,284万円 ×100
＝ 約6.6％
となります。
大阪エリアで当社が一つの目安としている、
表面利回り7％に比較的近い水準です。
賃料別シミュレーション
| 想定賃料 | 年間満室収入 | 想定表面利回り |
|---|---|---|
| 7.0万円 | 756万円 | 約6.2％ |
| 7.5万円 | 810万円 | 約6.6％ |
| 8.0万円 | 864万円 | 約7.0％ |
| 8.5万円 | 918万円 | 約7.5％ |
| 9.0万円 | 972万円 | 約7.9％ |
今回の概算では、
月額約8.0万円／戸
が、表面利回り7％確保の一つの目安になります。
この案件の良い点
1．神崎川駅徒歩5分
阪急神戸線「神崎川」駅徒歩5分という駅距離は、本案件最大の魅力です。
大阪・梅田方面へのアクセスを考えても、単身者向け共同住宅との相性が良い立地です。
2．土地約44坪
146.29㎡の敷地があり、都市部の木造共同住宅として9戸規模を検討できるサイズがあります。
3．北西角地
北側公道と西側私道に接する角地です。
採光や建物配置、工事動線などの面で、一方接道の土地より設計の自由度を期待できます。
4．建蔽率80％
第一種住居地域ながら建蔽率80％で、セットバック後でも建築面積約115㎡を検討できます。
5．現況更地
既存建物の解体工程を必要とせず、事業スケジュールを組みやすい案件です。
6．建築条件なし
施工会社・設計者を自由に選定できるため、木造3階のコストコントロールを行いやすい点もメリットです。
総合評価
大阪市淀川区三津屋北1丁目は、
神崎川駅徒歩5分・土地約44坪・北西角地・建蔽率80％・現況更地
という条件を活かし、木造3階建・25㎡×9戸・延床約310㎡
を検討する駅近型の収益共同住宅案件です。
今回の概算では、
- 土地＋建物：約1億2,284万円
- 年間満室賃料：約810万円
- 想定表面利回り：約6.6％
となりました。
月額8万円程度を確保できれば、大阪7％基準が視野に入ります。
一方で、今回の310㎡という延床設定は、共用階段・廊下等の容積不算入を前提とした比較的攻めた計画です。大阪市内・駅徒歩5分という立地を活かし、9戸が成立すれば7％ラインを狙える可能性のある案件として、詳細検討する価値があると考えます。
※本記事は販売資料をもとにした簡易的な事業性検討です。想定建物・戸数・賃料・建築費等は当社による概算であり、実際の建築可否・容積不算入の適用・法令適合性・収益性を保証するものではありません。詳細計画にあたっては、行政等への最終確認が必要です。